中诚信托房地产金融专题REITs星星之火，正待燎原.pdf

C H I N A T R U S T R E S E A R C H 中诚信托研究报告-房地产行业-专题报告 2015-09-14 REITs 星星之火，正待燎原 行业研究 ——房地产金融专题 报告摘要 邹文军 REITs 对于房地产开发项目维持稳定的资金链有重大的意义，虽 高级研究员 然在海外已经盛行了半个世纪，但是在国内推行的过程却波折重重。 zouwenjun@ 010 制约我国REITs 发展的两大障碍包括税制优惠与信托登记制度，归根 到底都会体现到REITs 产品的收益率上。从海外REITs 发展历程看， 正是由于在登记与税制上给予其优惠与便利，REITs 收益率对投资者 有了充分的吸引力。 相关报告 税收支持缺失是目前国内推行 REITs 最主要的障碍。从已经有 1、《中诚信托研究报告-房地产 行业-行业点评：放松房地产政 REITs 的国家看，在税制上都有特殊的豁免；我国在REITs 上的税收 策缓释风险》2015-09-01 优惠尚有待明确。如果现行税制不调整，则国内实施REITs 意义不大。 2 、《中诚信托研究报告-房地产 对于目前中国的REITs 实践而言，REITs 交易中税收无疑增加了房地 行业-定期报告：股灾后的楼市： 产企业融资成本的提高，过高的税制将不利于REITs 制度的推广。在 分化加剧，繁荣与萧条并存》 试点进程中，房地产企业对税收重视程度几乎影响其对交易是否继续 2015-07-28 的判断，然而我国税务机关对REITs 的税收问题尚未发布倾向性意见。 3 、《中诚信托研究报告-房地产 我国自《信托法》生效以来一直没有制定相关信托登记法律制度， 行业-行业点评：销量回暖将由 一线城市向二线城市扩散》， 无法解决我国信托登记制度缺失的问题。若严格依照信托的本旨，信 2015-6-2 托设立则所有权发生转移，这就会造成在REITs 设立时，委托人将资 4 、《中诚信托研究报告-房地产 产委托给受托人将被视为房地产的买卖行为，因而需要缴纳土地增值 行业-行业点评：新政将对地产 税、营业税、印花税、契税、所得税；而在受托人将房地产转回给委 格局产生重大影响》，2015-3-31 托人时，又将被视为一次房地产的买卖，从而得再一次缴纳土地增值 5 、《中诚信托研究报告-房地产 税、营业税、印花税、契税、所得税。由于银行间债券市场固定收益 行业-行业点评-信贷放松将直接 带来量价回升》，2014-10-08 类 REITs 的定位为 “融资型”，双重纳税将使得房地产企业通过 REITs 产品实现融资的税收成本过高，而导致该产品的广泛推行造成 了较大的影响。 目前尚无公募REITs 产品上市，但已经出现了数起不动产资产证 券化的案例，其中苏宁云创、中信启航等均具备私募REITs 核心特征 的不动产证券化产品，理解为准REITs 产品并不为过。从产品结构看， 部分具备公募REITs 的产品要求，可以认为，国内真正的REITs 产品 诞生只需要政策支持（主要包括税收优惠与不动产信托登记等）。信 托公司在发起REITs 上具备天然的制度优势，税收优惠与信托登记制 度上的支持将大力推动房地产资产证券化，REITs 也将应运而生。 建议尝试私募