湖南耒阳市西湖广场商业定位及招商策略(40页）.ppt

5F平面图 3218㎡ 第四部分：商业招商总思路 分析1：招商前期的重要工作，要保持一种适当让利、放水养鱼的心态。大型商业和品牌商业的进驻，对其他小经营者的带动作用是任何推广和宣传活动所无法比拟的。所以我们要先启动主力店的招商洽谈工作。 分析2：按照商业地产不同利益主体的多级关系理论，经营者是兑现商业产权投资者的投资信心和投资回报的惟一来源。同时经营者的信心来自与对未来消费行为的预期。 招商的重点 租赁收益不是重点！租出去才是收益！ 物业价值的提升才是关键！怎么来提升价值，足够的人流量，良好的经营氛围 建议引进品牌主力店，带旺人气 目的： 通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生 聚集效应；发挥营销作用； 创造价值 给予招商政策及租金方面的优惠，促其谈成。本项目主力店初步确定为苏宁电器或通程电器 建议项目定位，不为租金高低所动 目的： 整体定位、整体规划有利经营户对经营的长期看好，租金低开高走，年年递增！ 着眼于日后商铺的租金上涨，物业的价值提升。 培育价值 第五部分：商业招商租金建议 根据周边商铺的租金，建议本项目商业租金为： 西湖国际广场（商业部分）招商、销售与计划 序号 总面积 分层面积（㎡） （售/租）单价 招商时间 招商经营类型 　 第一层 3218 售价：25000元/㎡租金：80元/㎡.月 2014年1月-2014年12月 主力店展示厅，数码巷 　 第二层 3218 主力店租金25元/㎡.月 2013年10月-2014年3月 苏宁、通程电器 　 第三层 3218 主力店租金25元/㎡.月 2013年10月-2014年3月 苏宁、通程电器 　 　 第四层 3218 20元/㎡.月 2014年1月-2014年12月 万家灯火灯饰总汇配合家居精品 　 　 第五层 3218 20元/㎡.月 2014年1月-2014年12月 娱乐休闲餐饮配套 　 　 合计 16090 注：此租金不包含管理费用 　 　 　 销售模式和招商模式的融合 本案不建议再采取万元国际城的产权式商铺的销售模式。 A. 根据公司融资需要，将商业1楼临街商铺划出独立商铺对外销售，根据市场调查显示这种临街商铺最符合目前消费者购铺需求。 B.根据销售情况适当开发1楼内街销售。划铺原则上做到销售招商想统一，这样可以做到购铺者自己经营，又不影响商场整体形象。 C.对二楼以上商铺采取统一招商，收取纯租金及管理费用。产权办至开发公司名下用于抵押融资。 D.采用此种模式能很好的解决资金周转，又能得到商业升值带来的利润空间。 THANKS 西湖广场商业定位及销售模式 2013 第一部分：项目地理位置及周边市场调查 西湖广场 城北路 区块 区块范围白沙路口至漂亮宝贝路段 商业类型 家具、家电 租金及出租情况 城北路租金在30元左右每平方每月，白沙超市对面有少部分商铺空置，其它地段已无空置商铺。 ? 区域市场特征 主干道城北路沿路东段以家用电器商铺为主，西段以家具商铺为主。 大型商业项目 ——万客隆家具广场（图附后） 万客隆家具集团位于耒阳市城北路与金华路交汇处，公司自1997年创办，目前公司旗下拥有4个分店（万客隆家具广场、金盆家具批发市场、金盆生活饰界、万客隆品牌折扣店），经营面积达30000平方米。 　　主要经营： 国内一线品牌家具、高档办公家具和家居装饰用品。 ——金盆国际家具博览中心 金盆家具批发市场是我市目前最大、最全的家具批发集散地，囊括高中低档家具为一体，是万客隆家具集团的分公司。 西湖路 区块 区块范围 发明家广场至本项目路段 商业类型 家居休闲购物 租金及出租情况 该地段租金在20-30元左右每平方米每月，基本没有空铺。  区块市场特征 沿路两侧建材商铺较少，大部分为住宅区以及生活配套设施与企事业机关、单位。 大型商业项目 ——新世界国际广场（图附后） 附楼：四层负一层：生活超市 一层：海琼百货（化妆品、珠宝、运动装、家纺、鞋） 二层：海琼百货（时尚女装、内衣、精品男装） 三层：全友家私 四层：海琼美容美发休闲旗舰店 主楼：32层 新世界神龙大酒店 1层：酒店大厅 4层：美食广场 5层：KTV 6-7层：桑拿洗浴中心 8层：海琼集团办公室 9层及以上：客房中心 五一路 区块 区块范围 西湖路与五一路交汇处至锦鸿轩路段。 ? 商业类型 五金水电、门业