湖北咸宁市写字楼及公寓市场调查研究报告.ppt

小结 1、根据世联模型，咸宁目前写字楼发展属于较低水平； 2、咸宁目前写字楼租金价格较低，基本与一般住宅相似； 3、咸宁目前写字楼市场整体有向行政区域发展趋势； 4、咸宁目前房地产市场已经释放的商住房总体量将对未来咸宁写字楼市场带来一定冲击； 5、从调查中得知，咸宁目前基本没有企业租赁酒店办公，在写字楼物业多为住宅的前提下，显示咸宁目前企业大多数不甚注重企业办公形象 Part6：咸宁公寓情况分析 咸宁公寓 分布图 咸宁购物公园 大楚城 金诚时代 1+8时代广场 尚城国际 劲风财智领域 东兴国际公寓 咸宁公寓 基本情况 项目名称 项目地址 层高（米） 土地性质 均价 成交价 房屋情况 尚城国际 湖北省咸宁市温泉银泉大道市技术监督局北侧 3 住宅 4100 3650 毛坯房 1+8时代广场 市体育中心旁 3 住宅 3800 3600 毛坯房 劲风财智领域 咸宁市银泉大道（咸宁学院西门） 3 住宅 未起售 东兴国际公寓 咸宁潜山商业街（浅水湾餐厅旁） 3 住宅 未起售 航天领域 温泉月亮湾路1号 3 住宅 未起售 怡景大厦 3 住宅 3535 毛坯房 怡宁园 咸宁学院旁东，鄂高后 3 住宅 3347 毛坯房 购物公园 中心花坛 3 商业 6000 6000 精装修 大楚城 咸宁市咸宁大道88号（老咸宁医学院西大门） 3 住宅 毛坯房 金诚时代广场 咸宁市温泉路老卫校（温泉中百斜对面） 3 商业 4200 4200 毛坯房 上上城 青龙路交警三大队旁 3 住宅 2900 毛坯房 御龙花园 咸宁市银泉大道（迎宾大道）288号 3 住宅 2800 毛坯房 凤凰城市花园 咸宁市咸宝区咸宝路中段 3 住宅 3300 毛坯房 东兴 国际公寓 开发商：温泉东兴置业 地址：潜山商业街中商百货旁 物业类型：公寓 面积区间：45㎡-72㎡ 占地面积：4018.50㎡ 建筑面积：11931.00㎡ 建筑高度：11层 装修情况：毛坯 东兴国际公寓，地处咸宁中心成熟商圈，百货、学校、医院等配套设施齐全。 咸宁公寓 出租情况 精装小户型公寓出租信息市场调查 地址 归属 面积 房屋情况 租金（每月） 物业管理费用 购物公园精装公寓 私人住宅 43-50㎡ 精装修带家电 26-28元/㎡ 　 咸宁天地小户型公寓 私人住宅 44㎡ 精装修 27元/㎡ 1元/㎡ 从调查情况看，咸宁目前精装公寓市场出租情况良好，每平方租价打26-28元，以购物公寓公园售价6000元/㎡计算，投资回报率高达5.2%. 总结 1、在当前政策限制条件下，本项目公寓主要面对的客群需求为投资性需求 2、咸宁市目前写字楼发展水平较低，且根据目前咸宁第三产业发展情况看，未来3-5年写字楼虽有发展，但空间不大。 3、、咸宁市目前相对写字楼，精装公寓投资回报率较高。 咸宁写字楼及公寓 市场调研研究报告 2012年7月 Part1：宏观政策简述 宏观大势 调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政税收手段严卡购房门槛是核心方向。 2011年的宏观调控政策 问责 严格实行问责制。包括中央对地方的问责、地方政府对开发商的问责等 —— 限购 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 监管 规范房地产开发企业行为；暂停违法违规企业其发行股票、公司债券和新购置土地。 —— 信贷 调整90㎡以下首套房首付款；严格二套房贷；停止三套房贷款；管理消费性贷款；首套房贷利率升至8.5折及以上；严肃处理违规商业银行等 1月26日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。取消首套房贷款利率优惠。 税收 土地增值税的清算；以家庭为单位调整契税征收标准；房产税改革试点等。 1月27日重庆、上海试点开征房产税，税率范围0.5-%1.2% 供给 严格住房用地供应管理；严格住房建设年度计划的管理；保障性安居工程建设任务。 —— 在压抑需求方面“限贷限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。 逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导； 逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。 宏观大势 2011年房地产调控政策 商品房 保障房 抑制投资投机 支持合理住房需求 主要部委措施 中 央 国务院常务会议：巩固调控成果，促进房价合理回归