高职高专房地产类专业规划教材《房地产估价》李晓东 江培忠65.ppt

高职高专房地产类专业规划教材《房地产估价》李晓东 江培忠 主编;第一章：房地产相关经济知识联接;一、供求理论 1、马克思的供求理论 （1）基本概念：商品 商品二因素 劳动二重性 价值量 复杂劳动与简单劳动 劳动生产率与社会必要劳动时间 （2）市场 市场及功能 市场机制 （3）价值规律 基本内容 表现形式 作用;2、西方经济学的供求理论 （1）、需求定理和供给定理 需求定理：需求 需求曲线 需求量变动与需求变动 供给定理：供给 供给曲线 供给量变动与供给变动 （2）、均衡??格和供求定理 （3）、需求价格弹性 （4）、其他几种常见的价格弹性 收入弹性 交叉弹性 供给弹性;3、信贷与货币理论 （1）货币形式 （2）货币的职能：价值尺度 流通手段 贮藏手段 支付手段 世界货币 （3）货币流通规律 （4）通货膨胀与通货紧缩 ;二、房地产 1、房地产的概念 概念 房地产业的地位作用 项目开发程序 项目规划程序 征地拆迁程序 工程建设程序 房地产经营程序 2、房地产的特性 不可移动性 寿命周期长 适应性 不一致性 政策影响性 对专业管理的依赖性 相互影响性;3、房地产的类型 土地 建成后的物业 在建工程 4、房地产的历史 原始发展阶段 泡沫阶段 低潮阶段 复苏振兴阶段 再次爆热阶段 需要冷静阶段;三、房地产价格与技巧 1、房地产价格 地产价格、房产价格、房地产价格 房地产理论价格、评估价格、市场价格 房地产总价格、单位价格、楼面地价 所有权价格、使用权价格 协议价格、招标价格、拍卖价格 抵押价格、课税价格、征用价格 基准地价、标定地价、市场地价;2、房地产的价格构成 征地补偿费： 拆迁安置补偿费 其他土地开发费： 住宅建筑安装工程费： 附属工程费： 室外工程费： 公共配套工程费： 环卫绿化工程费： 政府性收费及“四源”费： 土地出让金大市政费。 两税一费： 管理费。 利润。;3、房地产价格制定与技巧 (一)房地产价格制定的理论依据 生产费用价值论　 预期原理　 替代原理　 供求理论　 (二)房地产价格制定的程序 确定定价目标 测算开发经营成本 估测目标市场的需求 分析竞争者 选择定价方法并进行测算 确定销售价格 ;(三)房地产价格制定的目标 实现预期投资利润率 项目或当期利润最大化 适应市场竞争 树立企业品牌 提高市场占有率 求得生存 (四)房地产销售价格制定的方法 成本导向定价法 (1)成本加成定价法。 (2)目标利润定价法。 　　需求导向定价法 (1)理解价值定价法。 (2)需求差别定价法。 (3)最优价格定价法。 竞争导向定价法 (1)随行就市定价法。 (2)主动竞争定价法。;(五)房地产销售价格制定的策略 新产品定价策略 (1) 撇脂定价策略。 (2)渗透定价策略。 (3)满意定价策略。 折扣的定价策略　 数量折扣 现金折扣 功能折扣 季节性折扣;差别定价策略　 (1)质量差价。 (2)朝向差价。 (3)楼层差价。 (4)面积差价。 (5)视野差价。 (6)边角间差价。 心理定价策略　 (1)尾数定价策略。 (2)整数定价策略。 (3)声望定价策略 (4)习惯定价策略。;4、房地产价格影响因素 宏观环境因素 中观环境因素 微观环境因素 ;第二章 房地产估价概述; 第一节 房地产估价的概念 一、估价的概念 1、房地产估价的主要内容 (一)专业估价与非专业估价的不同 非专业估价 专业估价 专业估价有五大特点: ①专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员完成