房地产法原理及应用 教学课件 ppt 作者 生青杰 第三章　房地产开发用地制度 .pptVIP

第三章　房地产开发用地制度 第一节 我国国有土地使用制度改革状况 　一、传统土地使用制度的特点 从生产资料的社会主义改造完成到1980年开始的国有土地使用制度改革，是传统国有土地使用制度阶段，这一阶段，土地的价值没有得到重视，土地没有作为商品进入市场流通，而是主要依靠行政手段调整土地的使用，其特征是： 1．行政调拨 2．无偿无限期使用 3．禁止土地转让 二、国有土地使用制度改革的状况 我国城市土地使用制度改革从1980年召开的“全国城市规划工作会议”开始，到1994年《城市房地产管理法》颁布施行。其改革的基本思路是从无偿使用向有偿使用转变、从行政划拨向市场出让转变，大体上是从以下几个方面逐步展开、逐步推行的： 一是收取城市土地使用费 二是征收城镇土地使用税 三是实行城市土地使用权有偿出让和转让 三、城市土地储备制度 城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。 我国国有土地有偿使用制度是在坚持城市土地国有，实行所有权与使用权相分离，使土地使用权在有限度商品化的前提下，以国家垄断城市土地所有权为基础，充分利用市场机制，实行多层次、多形式的城市土地使用权有期有偿转让 第二节　土地使用权出让 一、土地使用权出让的概念、法律特征 （一）土地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权（以下简称土地使用权）以拍卖、招标、协议等方式让与土地使用者，由土地使用者在原始取得的有效年限内使用该土地并向国家缴纳由此产生的土地使用权出让金，在约定期限届满时土地的使用者应当将使用后土地返还国家的行为。 （二）土地使用权出让的法律特征。 1）土地使用权的出让人是代表国家行使一定职权的各级人民政府，国家作为土地所有者的法律地位保持不变。 2）土地使用权出让的客体是国有土地的使用权，即土地使用者只享有土地的使用权 3）土地使用权出让的内容是作为土地所有者的国家与土地使用者之间所形成的权利、义务关系。 二、土地使用权出让的范围、批准机关和宏观调控 （一）土地使用权出让的范围 （二）土地使用权出让的批准机关 （三）土地使用权出让与政府的宏观调控。 三、土地使用权出让的方式 目前，我国国有土地使用权的出让方式可以分为：协议出让土地使用权、招标出让土地使用权、拍卖出让土地使用权及挂牌出让土地使用权四种。 四、土地使用权出让的年限 根据土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限有所不同：１.用于居住的土地，其土地使用权出让的最高年限为70年 ２.用于工业领域内的土地，其土地使用权出让的最高年限为50年 ３.用于教育、科技、文化、卫生、体育领域的土地，其土地使用权出让的最高年限为50年； ４。用于商业、旅游、娱乐领域的土地，其土地使用权出让的最高年限为40 年 ５.综合用地或者其他用地的，土地使用权出让的最高年限为50年 五、土地使用权出让合同 出让土地使用权的，应当签订 。土地使用权出让合同，是指出让人与受让人）之间，按照平等、自愿、有偿的原则，就所出让的土地使用权、土地使用权的行使期限以及如何行使土地使用权等内容达成一致意见，明确其相互之间的权利义务关系的书面协议。 　五、土地使用权的终止与续期 （一）土地使用权的终止 土地使用权终止的情形分为： 1．约定的年限届满，终止土地使用权的 2．国家依法提前收回土地，终止土地使用权的 3．土地遭到灭失，终止土地使用权的 （二）土地使用权的续期土地使用权续期，是指在《国有土地使用权出让合同》约定的使用年限届满时需要继续使用该土地的，受让人（土地使用人）依法向出让人（原土地行政主管部门）提出续期申请，经审查准予续期的，受让人（土地使用人）办理有关手续后继续占有该土地使用权的行为。 第三节　土地使用权划拨 一、土地使用权划拨的概念和特征 （一）土地使用权划拨的概念 （二）土地使用权划拨的特征 １）土地使用权划拨是一种行政行为，而非民事行为 ２）以划拨方式取得的国有土地使用权在使用期限上不存在任何限制，但在转让、出租、抵押土地使用权时依法存在限制。 ３）以划拨方式获取土地使用权的，不得进行转让、出租和抵押 二、土地使用权划拨的范围