房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 隋凤琴 2、3章.ppt

二、初步可行性研究 (一)项目建议书的审批程序 1)建设单位向政府计划部门提交申请。 2)政府计划部门对申请进行审查，不符合相关规定者退回，符合相关规定者转入技术性审查阶段。 3)技术单位修改或补充有关资料后，政府计划部门正式受理，并按照投资限额和审批权限，应转报上级政府审批的转报上级政府计划部门，应自行审批的下达审批文件。根据国家计委等有关文件规定，非生产性建设项目的项目建议书，原则上由各省、自治区、直辖市按照有关规定自行审批。高档宾馆、写字楼、高档别墅、度假村等包括用房地产名义建设的这类项目，其总投资额在2亿元及其以上的项目建议书应由国务院审批。(二)项目建议书的内容 项目建议书编制时一般应包括总论，市场预测，建设规模与产品投资方案，场址选择，主要材料供应，总图、运输与公用工程情况，环境影响评价，劳动安全卫生与消防制度，组织机构与人力资源配置措施，项目实施进度，投资估算，融资方案，财务评价，社会评价，风险分析，以及研究结论与建议等内容。 三、可行性研究 (一)可行性研究的一般要求(二)可行性研究报告的编制 四、建设项目评估 (一)项目评估的概念(二)项目评估应解决的关键问题(三)项目评估的工作程序(一)项目概况(二)工程成本及费用预测(见表3-2) 四、建设项目评估 表3-2　工程成本及费用预测 四、建设项目评估 (三)商品房销售收入及税金预测(四)利润及所得税预测(五)财务效益分析(分两种方案)(六)社会效益(七)初步结论 第三节　房地产经营决策 一、房地产经营决策概述二、房地产经营决策方法 一、房地产经营决策概述 (一)经营决策的内容和分类1程序化决策和非程序化决策 2竞争型决策 3风险型决策 4确定型决策 (二)经营决策的准则1目标性准则 2正确性准则 3精确性准则 4及时性准则 5有效性准则 6规范性准则 7可选择性准则 (三)经营决策的程序 二、房地产经营决策方法 (一)定性决策的创造工程法(二)定量决策方法 房地产经营与管理 主编 隋凤琴 第二章　房地产市场调查与预测 1.了解房地产市场调查的基本内容、方法、程序2.掌握房地产市场预测内容和方法3.熟悉我国房地产市场调查与预测的现实状况第一节　房地产市场调查第二节　房地产市场预测 第一节　房地产市场调查 一、房地产市场调查的主要内容一、房地产市场调查的主要内容二、房地产市场调查的主要程序三、房地产市场调查的主要方法 一、房地产市场调查的主要内容 (一)房地产市场调查的概念 (二)房地产市场调查的主要作用(三)房地产市场调查方式(四)房地产市场调查的基本要求(五)房地产市场调查的基本内容 二、房地产市场调查的主要程序 (一)确定调查目的(二)确定调查对象和调查单位(三)拟定调查提纲(四)设计调查表和问卷(五)规定调查时间(六)调查工作的组织实施 三、房地产市场调查的主要方法 (一)访问法(二)登记法(三)报告法 第二节　房地产市场预测 一、房地产市场预测概述二、房地产市场预测方法一、预测观点部分一、二手房的联动进一步增强，形成“梯级消费”，促进市场良性消化， 购房进入升级换代高峰期，多次置业者的地域情节浓厚。二、观点论述部分(节选) 一、房地产市场预测概述 (一)房地产市场预测的概念(二)房地产市场预测的重要作用(三)房地产市场预测的种类(四)房地产市场预测的一般步骤 二、房地产市场预测方法 表2-1　集体意见法计算表(单位：万元) (一)定性预测法 二、房地产市场预测方法 表2-2　某房地产企业某年1～8月的销售额 　　　 (单位：万元) (二)定量预测法 二、房地产市场预测方法 表2-3　某公司2004年各月销售额 (单位：万元) 二、房地产市场预测方法 表2-4　某房地产企业2004年1～6月销售额及预测值(单位：万元) 二、房地产市场预测方法 表2-5　某房地产公司1996～2000年实际销售额(单位：万元) 一、预测观点部分 1.“供应集中放量”2.“一级市场转冷”3.“交易量上升30％左右、房价持平或略升”4.“二手房交易激增”5.“升级换代高峰期” 一、二手房的联动进一步增强，形成“梯级消费”，促进市场良性消化， 购房进入升级换代高峰期，多次置业者的地域情节浓厚。 6.“融资需求增加”7.“‘洗牌论’失灵”8.“热点区域分散”9.“山西客户成外地购房主力”10.“商业地产成为新热点”11.“代理行面临服务与资本的双重考验”12.“维权上升到新高度” 二、观点论述部分(节选) 图2-3　近年新盘供应规模(数据来源：伟业项目数据库) 1.“供应集中放量” 2.“一级市场转冷” 二、观点论述部分