房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 第一章　概　　述.pptVIP

21世纪建筑工程管理系列规划教材房地产经营与管理 主编 银花 张加颖 第一章　概　　述 第一节　房地产的概念及其特性第二节　房地产经营与管理的含义及其特征第三节　房地产经营方式第四节　房地产经营与管理的研究对象、 第一节　房地产的概念及其特性 一、房地产的概念二、房地产的特性(一)房地产的商品特性1.房地产商品的广义性2.房地产商品交易的特殊性(二)房地产的物理特性1.房地产的不可移动性2.房地产的永久性3.房地产规模的有限性三、房地产业的地位和作用 第一节　房地产的概念及其特性 1.房地产业是经济结构的主要构成部分，在国民经济中发挥着基础性产业的作用2.房地产是产业结构调整的先导，在国民经济中发挥着带动其他产业发展的作用3.房地产业的蓬勃发展，有赖于社会经济整体发展的兴旺 第二节　房地产经营与管理的含义及其特征 一、房地产经营的含义(一)主要的房地产经营活动1.土地开发经营活动2.房地产建造经营活动3.房地产买卖经营活动4.房地产租赁经营活动(二)房地产经营与其他商品经营的差异1)房地产商品开发一次性投资量大，产品的销售价值量也大。 第二节　房地产经营与管理的含义及其特征 2)房地产是不动产，使用期限长，也不能像其他商品那样随时弃旧换新。3)房地产是土地与其上面的房屋的统一。二、房地产管理的含义三、房地产管理与房地产经营的关系四、房地产经营的基本特征(一)发展商的角色(二)房地产投资动力来源(三)房地产需求与供给1.住房的需求 第二节　房地产经营与管理的含义及其特征 (1)住房需求的特点　由于住房具有满足人们生存、享受和发展的功能，并且具有体积大、投资多的特点，这就使住房的需求有别于一般商品。1)需求普遍性。2)需求代价高。3)需求的间断性。(2)影响住房需求的因素　住房需求是社会的基本需求，同人的其他需求一样，亦受到一系列的影响因素的制约。1)人口状况的影响。2)家庭收入水平的影响。 第二节　房地产经营与管理的含义及其特征 3)房屋价格因素的影响。4)房屋占有因素的影响。5)客观经济因素的影响。6)国家住房政策的影响。2.住房的供给(1)住房供给特点　与其他商品相比 较，住房市场的房屋供给也是有区别的，其中最主要的是住房标的物的多样性、生产的长期性以及投资的风险性。1)标的物的多样性。2)生产的长期性。 第二节　房地产经营与管理的含义及其特征 3)投资风险性。(2)影响住房供给的因素　影响住房供给量的因素是多方面的，主要有市场价格、资金利息率、税率以及政府的政策等因素。1)市场价格因素的影响。2)资金利息率因素的影响。3)税率因素的影响。4)政府的政策因素的影响。 第三节　房地产经营方式 一、房地产投资1)土地开发投资。2)房屋开发投资。3)房地产经营投资。4)房地产中介服务投资。5)房地产物业管理服务投资。1)正常情况下，地价具有不断增值的趋势。2)房地产投资可以获得多重收益，具有较高的利润率。3)房地产投资能规避风险，可以起到保值作用。二、土地有偿使用 第三节　房地产经营方式 (一)土地使用权出让1)协议是当事人双方经过反复协商，取得一致，签订合同实行土地使用权出让的方式。2)招标是指在规定的时间和地点，由符合条件者以书面形式竞投的方式，竞投某片土地的使用权。3)拍卖是指出让人公告拍卖书，明确拍卖地块的位置、面积、用途及期限等条件，竞争者出价高者获得土地的使用权。(二)土地使用权转让 第三节　房地产经营方式 (1)土地使用权出售　是土地使用权转让者将剩余期限的土地使用权一次性卖给其他土地使用者。(2)土地使用权互换　是以土地使用权为标的互换，即土地使用者与其他土地使用者互相交换剩余期限的土地使用权，交换的双方连同原有土地规定的权利义务关系也同时交换。(3)土地使用权赠与　是作为土地使用者的赠与，即一方无偿将剩余期限的土地使用权让与其他土地使用者，赠与者原有的土地权利义务则由受赠者承受。 第三节　房地产经营方式 (1)标的　合同的标的，指的是双方当事人权利义务所指的具体对象。(2)价款　土地使用权转让合同的价款，是受让土地使用权的一方向另一方支付的价款。(3)合同的期限、地点和方式　合同的期限，指的是合同具有法律效力的时间范围，包括合同签订期、有效期；合同的地点，指的是合同的签订地和合同的履行地；合同的履行方式，指的是合同义务具体履行的方法。(4)违约责任　指当事人违反合同规定所应承担的法律责任。 第三节　房地产经营方式 (三)土地使用权出租1)土地租赁合同的标的是土地。2)租金是土地租赁合同必须具备的内容。3)土地租赁合同中