房地产法原理及应用 教学课件 ppt 作者 生青杰 第四章　城市房屋拆迁制度.ppt

第四章　城市房屋拆迁制度 第一节　城市房屋拆迁概述 一、房屋拆迁的概念和种类 （一）房屋拆迁的概念 房屋拆迁，是指城市规划区内国有土地的房屋拆迁，即因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对建设用地范围内的现有房屋予以拆除，对房屋的所有人或使用人进行迁移安置并对其遭受的经济损失给予适当补偿的一系列法律行为。 （二）房屋拆迁的种类 1．以建设投资不同的资金来源为标准 2．以土地权属的不同为标准 3．以拆迁主体的不同为标准 （三）拆迁法律关系所涉及的主体 1．拆迁人 2．被拆迁人 3．拆迁单位 二、房屋拆迁管理体制 拆迁管理机关 1．中央房屋拆迁管理机关及其职责 2．地方房屋拆迁的主管机关及其职责 3．拆迁管理协助机关 第二节 城市房屋拆迁的程序 一、提出拆迁申请 《城市房屋拆迁管理条例》第7条第1款规定了拆迁房屋的单位申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料： 1．建设项目批准文件 2．建设用地规划许可证 3．国有土地使用权批准文件 4．拆迁计划和拆迁方案 5．办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明 二、房屋拆迁审批和拆迁公告 （一）房屋拆迁审批 审查的内容如下： 1）本条规定的必备材料是否齐全、有效； 2）拆迁范围与批准的项目用地范围是否一致； 3）拆迁补偿安置方案是否符合拆迁政策，内容是否完善； 4）拆迁期限的设立是否合理； 5）拆迁计划是否可行； 6）拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房屋采取何种保护措施； 7）拆迁范围内房屋的产权、户籍是否明确，对不明确的是否有了妥善的补偿安置方案； 8）拆迁补偿安置资金是否落实、到位； 9）安置地点和房源是否落实，用于拆迁安置的住房是否符合国家质量安全标准等。 （二）房屋拆迁公告 《拆迁管理条例》第8条规定：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。因此，拆迁公告是由房屋拆迁管理部门公布的告知性的文书，其公告内容应该与拆迁许可证中载明的内容相一致。 三、拆迁协议 （一）房屋拆迁补偿安置协议的特征 1）平等性，表现为主体地位平等； 2）内容具有双重性，是补偿和安置的结合； 3）行政干预性，当事人应该达成协议，如果不能达成的，则由房屋拆迁管理机关来裁决。 （二）房屋拆迁补偿安置协议的主要条款 房屋拆迁补偿安置协议必须在拆迁公告规定的期限内订立，其签订必须采用书面形式，内容必须符合有关法律规定。其主要条款包括： 1）补偿形式，作价补偿还是产权交换，一次性安置还是临时过渡； 2）补偿金额，包括产权调换的差价款、安置款（一般按月计算）、搬家费、停业补偿、拆迁补偿等； 3）安置面积； 4）安置地点； 5）搬迁过渡方式； 6）过渡期限； 7）违约责任； 8）当事人认为需要订立的其他条款。 四、拆迁实施 （一）拆迁期限 （二）拆迁的执行 （三）被拆迁人的禁止行为 （四）拒绝搬迁的处理 第三节　城市房屋拆迁的补偿和安置 房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人补偿其因房屋及其附属物被拆除所受的损失。 一、补偿对象与方式 （一）拆迁补偿的对象 房屋拆迁补偿作为房屋拆迁工作的主要环节，其处理的效果直接关系到国家、集体和个人三者的利益。 房屋拆迁补偿的对象是被拆迁人，即被拆迁房屋的所有人，包括房屋代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。 （二）拆迁补偿的范围 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。 1．拆除违章建筑不予补偿 2．拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿 （三）拆迁补偿的方式 房屋拆迁的法定补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。被拆迁人有选择拆迁补偿方式的权利。 1．货币补偿 所谓货币补偿，是指拆迁人与被拆迁人通过协商一致，将被拆迁的房地产及附属物估价，由拆迁人支付货币以取得被拆迁房屋的所有权。实行货币补偿后，拆迁人不必另行交付房屋给被拆迁人。 2．产权调换 所谓产权调换，即以房换房，拆迁人以原地重建的房屋或异地的新、旧房屋作为调换。用作对被拆迁房屋所有人的补偿，被拆迁人对换得的房屋享有所有权。其特点是以实物形态来体现对被拆迁人的补偿。 二、补偿标准 无论采取哪种拆迁补偿方式，都必须遵循一定的标准。拆迁安置的标准因被拆迁房屋的性质的不同而