房地产统计 教学课件 ppt 作者 刘玉玲 第9章 房产数量与质量统计.ppt

第9章 房产数量与质量统计 ? 房产数量与质量指标是描述房屋数量规模与质量状况的指标，这两类指标能够较为全面地描述房屋在相对稳定的条件下，各方面的经济技术特征。 9．1 房产数量统计 9．1 房产数量统计 在房地产的经营与物业管理中，房屋数量统计特别是房屋基数是否准确是统计的基础，而房屋价值量和实物量是全面反映房屋数量指标变化的统计指标。 9．1．1价值量指标 房屋价值量指标是房屋数量指标中用货币金额表示的统计指标。 房屋价值量指标由竣工房屋价值、商品房平均价格、房屋净值和房屋增值四项指标组成。 9．1．1 价值量指标 1．竣工房屋价值 竣工房屋价值指报告期内竣工的全部房屋本身的建造价值。 竣工房屋价值是计算竣工房屋单位造价的依据，同时也是房产经营者所经营房屋的成本，在有关指标中是绝对量较大的价值指标。 9．1．1 价值量指标 2．商品房平均价格 商品房平均价格是指由开发商开发、建成后出售商品房的实际价格，在一定统计范围和时限中，商品房的平均出售价格，此价格也称为平均售价。 统计时应注意的问题： （l）销售数量应按实际成交的数量计算，不包括预售数量。 （2）平均售价应分为“建筑面积均价”和“套内面积均价”两种。“平均售价”即按全价计算的每平方米平均价格。 9．1．1 价值量指标 3．房屋净值 房屋使用年限的累计折旧额是已提折旧额的合计数，即账面减少价值，所以房屋净值反映的是房屋账面的价值。 房屋净值的计算公式为： 房屋净值= 竣工房屋价值（房屋原值）－累计折旧额 9．1．1 价值量指标 4．房屋增值 房屋在耐用年限内，由于房屋的大修，局部的使用价值得以恢复或延长使用时间，房屋通过维修、改装和增加设备，使房屋使用功能提高，房地产市场需大于供等上述诸因素都会促使房地产价格上升，即房地产价值增值，一般称为房屋增值。 9．1．2 实物量指标 房屋的使用价值量指标即实物量指标，是以房屋建筑面积为中心的一系列指标。房屋计量单位是“平方米”或“套”，在涉外房地产的房屋建筑面积用“英尺”或“套”、“幢”作为计量单位。 9．1．2 实物量指标 1．房屋建筑面积 房屋建筑面积是指建筑物外包尺寸的乘积再乘以层数，由使用面积、交通面积和结构面积组成。 （1）住宅建筑面积。是指坐落在市区、郊区、城镇范围内，国家批准开发和建设的可供居住用的房屋建筑面积。 1．房屋建筑面积 住宅建筑面积包括使用面积、附属面积和结构面积三项。 住宅使用面积指全部住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的净面积，住宅使用面积也称为住宅有效面积。 1．房屋建筑面积 住宅附属面积指全部住宅中，供日常生活起居使用的卧室、起居室以外的附属房间面积。 住宅结构面积指构成住宅建筑的承重墙、柱的本身面积。 1．房屋建筑面积 （2）住宅居住面积 住宅居住面积指住宅中专供日常生活起居使用的卧室、起居室的房间面积。住宅建筑面积系列指标的关系是： 住宅建筑面积=住宅结构面积+住宅使用面积 住宅使用面积=住宅居住面积+住宅附属面积 1．房屋建筑面积 住宅平面系数、有效系数和居住系数是反映住宅设计水平与实用率的关键指标，三项指标的关系： 平面系数= 居住面积 ÷ 建筑面积 有效系数= 有效面积 ÷ 建筑面积 居住系数= 居住面积 ÷ 有效面积 则： 平面系数= 有效系数×居住系数 [例9-2] 某单体住宅，总建筑面积30000㎡，使用面积28620㎡，居住面积26060㎡，试计算该栋住宅的平面系数、有效系数、居住系数。 解：有效系数= 有效面积 ÷ 建筑面积 =27020÷30000=0.93 居住系数= 居住面积 ÷ 有效面积 =24060÷28620=0.84 平面系数= 有效系数×居住系数 =0.93×0.84=0.79 1．房屋建筑面积 （3）房屋原有量。房屋原有量是指报告期初房产经营企业、物业管理公司实际拥有或管理的房屋数量，包括已经营房屋和未经营房屋，不包括使用期满报废的房屋。 （4）房屋增加量。增加房屋量是指报告或由于新建、扩建、拆改建、吸纳等而增加的房屋数量。 1．房屋建筑面积 （5）房屋减少量。有二种情况，一种情况是由于动迁拆除、危险房屋拆除、倒塌和因水、火、地震等各种灾害等原因实际减少的房屋数量；另一种情况是由于经营、管理等方面的原因造成房地产经营或物业管理等实际减少房屋面积数量。 （6）房屋存量。房屋存量是指报告期末房地产经营企业、物业管理公司所拥有或管理的房屋总数量。 9．2 房产质量统计 9．2．1质量统计意义 房屋质量： 主要是指房屋建筑结构坚固、性能良好、经久耐用和造型美观程度的描述。 质量统计意义 9．2．2 质