房地产企业教材现金流量状况分析_以_万科_为案例_廖斐.pdf

茛 案例分析 COMMERCIAL A CCOUNTING □廖斐贾炜莹（教授）（北京物资学院商学院北京 101149 ） 要： 年报 为切 入 点 ，结合 历 年年报 ，通 过 对现金 流 的剖 摘 本 文 以万科 2012 年 着企业资产规模和销售水平的不断提 析 ，分析房地产企业现金 流管理 的现状及普遍存在的 问题 ，并就 缓 解房 地产业 高， 万科的经营活动现金流量净额也 的资金 压力提 出相应 的建议 。 同步呈现出逐年上升的趋势， 但实质 的盈利质量并不是很高。 原因是尽管 关键词：房地产 现金 流 案例 分析 企业的经营活动现金流入在总流入中 占的比例很高， 但由于经营活动现金 作为我国最大的房地产开发企业， 了企业在市场波动中保持经营的安全 流出在总现金流出中所占比例也非常 万科坚持主流市场定位， 以市 性和灵活性。 高， 导致其经营活动为企业创造的现 场、客户、股东为导向，积极促进销售， 占据行业领先地位的万科凭借其 金流很少， 并且耗用了企业很多的资 持续提升效率，优化管理，推进住宅产 对市场变化的敏感度和对行业波动的 金。 由于存货是资金需求和占用的重 业化战略，经营业绩连上台阶。 在销售 准确把握，业绩稳定增长， 012 年全年 2 要影响因素， 而且在万科流动资产中 和开发稳步增长的同时，公司的专业能 累计实现销售面积 1 295.6 万平方米， 占到70% 以上，因此需要进一步分析 力得到巩固和提升，产品服务内容也日 销售金额 1 412.3 亿元， 销售金额再度 存货内部构成对现金流量产生的影 趋丰富。但是房地产行业的增速过快使 刷新行业记录，并在服务理念方面保持 响。 进一步分析2010-2012 年万科的 得企业快速发展的同时伴随着许多危 领先，相继推出了包括第五食堂、万物 存货明细可知， 万科的存货在近三年 机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐 仓、 幸福驿站在内的一系列服务创新， 最多只有 6.27%为已完工开发产品， 浮出水面，房地产企业的现金流结构失 进一步丰富和拓展了产品服务内容。同 在建和拟开发产品占了总存货的 衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因 时，万科凭借稳健的经营策略保持了相 90% 以上。 由于房地产开发周期较长， 此，包括万科在内的房地产企业纷纷对 对良好的财务结构和资金状况。 这些项目占用的资金周转较慢， 加之 传统的经营模式进行反思，企业是否能 在建项目需要持续的后续资金投入， 一、现金流量结构分析 抵御这场金融危机的寒流。万科的经营 导致资金的耗用越来越多。但是，在市 策略，相对是比较稳定的。 其中包括坚 （一）现金流量整体分析 场交易逐步复苏带来的存货消化速度 持快速周转和稳健的投资策略等。快速 经营活动现金流量对企业来说至 回升的作用下， 企业的经营活动现金 周转的房地产企业，具有更强