房地产法原理及应用 教学课件 ppt 作者 生青杰 第七章　房屋租赁.pptVIP

第七章　房屋租赁 第一节　房屋租赁概述 一、房屋租赁的概念 房屋租赁，是指房屋所有人或管理人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 房屋租赁作为一种常见的民事法律行为，具有如下法律特征：第一、出租人转让的是房屋的使用权而不是所有权，承租人以支付租金作为对价取得一定期限的房屋使用权与收益权。 第二、出租人为房屋的所有权人及经出租人授权的处分权人或委托代理人 第三、出租行为受租期限制 第四、租赁的标的系不动产，属于合同约定的特定物，出租人应按照合同约定向承租人交付房屋，该房屋必须符合合同的约定，出租人不能以其他房屋代替 第五、房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 二、房屋租赁的分类 （一）公房租赁与私房租赁 （二）住宅用房租赁和非住宅用房租赁 （三）定期房屋租赁与不定期房屋租赁 三、房屋租赁的条件 依据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，自然人、法人或其他组织对其享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租，但不得违反以下规定： 1）未依法取得所有权证的； 2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3）共有房屋未取得共有人同意的； 4）权属有争议的； 5）属于违法建筑的； 6）不符合安全标准的； 7）已抵押，未经抵押权人同意的； 8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。” 第二节　房屋租赁合同 一、房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是指房屋出租人和承租人在租赁房屋时签订的、用来明确双方权利和义务的协议，是房屋租赁的重要法律凭证。 根据《中华人民共和国房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，对于房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。房屋租赁合同具体规定租赁双方的权利与义务，在租赁关系存续期间，租赁双方都要受其约束，依照合同行使权利和承担义务。 二、房屋租赁合同的内容 （1）当事人姓名或名称及住所 （2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况 （3）租赁用途 （4）租赁期限　 （5）租金及交付方式　 （6）房屋修缮责任 （7）转租的约定 （8）变更和解除合同的条件 （9）违约责任　 （10）当事人约定的其它条款 三、租赁双方的主要权利与义务 （一）出租人的权利义务 1．出租人的权利： (1)依照合同约定向承租人收取租金　 (2)对承租人用房情况享有监督权 (3)法定解约权 (4)期满收回原房的权利 2．出租人的义务： (1)按约交房义务 (2)修缮房屋的义务 (3)瑕疵担保义务 (4)纳税义务 （二）承租人的权利义务 1．承租人的权利 （1）占有、使用房屋，并取得合法收益的权利 （2）优先购买权　 （3）优先承租 （4）催告房主修缮房屋的权利 2．出租人的主要义务 （1）依约交纳租金 （2）依约使用房屋 （3）妥善保管房屋 （4）非经出租人许可不得转租 （5）租赁终止后返还房屋 四、房屋租赁合同的终止事由 （一）房屋租赁合同期限届满 （二）当事人解除 （三）租赁物灭失、毁损 五、房屋租赁合同的登记备案制度 （一）登记备案程序 （1）登记申请 （2）主管部门对租赁合同进行审核 （3）房屋租赁申请经直辖市、市、县级人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》 （二）房屋租赁登记备案的效力 六、房屋租金 1．房屋租金的概念 房屋租金是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的对价。房屋租金的表现形式是货币。 2．房屋租金的构成 其构成一般应包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项因素。 第三节 房屋的租赁中的法律问题 一、房屋租赁与房屋抵押之关系 （一）先租后押的处理 房屋产权人将房屋先行出租后，可以将该出租房屋进行抵押。先行租赁关系不影响抵押权的实现，同时，抵押权的实现也不影响租赁合同的继续履行。 （二）先押后租的处理 房屋产权人将房屋先行抵押后，将已抵押房屋出租的，租赁合同有效。但是，后成立的承租权对先设立的抵押权没有对抗效力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于房屋的受让人而言，没有约束力 二、房屋之融资租赁 所谓房屋融资租赁，指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人，承租人交付租金。 三、房屋转租 （一）房屋转租的概念 房屋转租,是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。 （二）房屋转租的特征 合法的房屋转租，具有如下法律特征： 第一、出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人应承担因次承租人的原因所产生的损害，向出租人负赔偿责任。 第二、承租人为转租人，其与次承租人之间的关系与一般租赁关系并无区别。 第三