房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 第六章　房地产开发项目经济评价.pptVIP

21世纪建筑工程管理系列规划教材房地产经营与管理 主编 银花 张加颖 第六章　房地产开发项目经济评价 第一节　房地产开发项目成本费用第二节　房地产开发项目的财务分析第三节　房地产投资不确定性分析第四节　方案类型与评价方法 第一节　房地产开发项目成本费用 一、土地费用1.土地出让金或征地费2.城市建设配套费3.拆迁安置补偿费二、前期工程费三、房屋开发费 第一节　房地产开发项目成本费用 1)建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)和室内装饰家具费等。2)附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。3)室外工程费包括自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明灯的建设费用。1.单元估算法 第一节　房地产开发项目成本费用 2.单位指标估算法3.工程量近似匡算法4.概算指标法四、管理费用五、销售费用六、财务费用七、其他费用八、不可预见费九、开发期税费 第二节　房地产开发项目的财务分析 一、房地产投资经济评价指标体系二、房地产项目的静态分析(一)投资利润率(二)静态投资回收期 第二节　房地产开发项目的财务分析 (三)投资利税率三、房地产投资的动态分析(一)净现值(NPV) 第二节　房地产开发项目的财务分析 1)+13240×(P/F，10%，2)］千元＝［-20000+1)贴现率不易确定。2)净现值是一个绝对指标，没有反映出投资的单位回报，而反映投资单位回报的动态经济指标，常用内部收益率。(二)净年值(NAV)(三)现值率(NPVR)(四)效益—费用比 第二节　房地产开发项目的财务分析 (五)内部收益率 第二节　房地产开发项目的财务分析 6M2.tif 第二节　房地产开发项目的财务分析 (2)计算NPV1和NPV2的值。(3)用线性插值法算出内部收益率IRR(六)动态投资回收期 第三节　房地产投资不确定性分析 一、盈亏平衡分析各变量的关系(一)基本的损益方程式(二)损益方程式的变换形式1.计算销量的方程式2.计算单价的方程式3.计算单位变动成本的损益方程式4.计算固定成本的方程式(三)计算税后利润的损益方程式二、盈亏平衡图 第三节　房地产投资不确定性分析 6M3.tif 第三节　房地产投资不确定性分析 1)选定直角坐标系，以横轴表示销售数量，纵轴表示成本和销售收入的金额。2)在纵轴上找出固定成本数值，以此点为起点，绘制一条与横轴平行的固定成本线。3)以固定成本线的始点为起点，以单位变动成本为斜率，绘制成本线。4)以坐标原点为起点，以单价为斜率，绘制销售收入线。1)固定成本线与横轴之间的距离为固定成本值，它不因产量增减而变动。 第三节　房地产投资不确定性分析 2)成本线与固定成本线之间的距离为变动成本，它随产量成正比例变化。3)成本线与横轴之间的距离为总成本，它是固定成本与变动成本之和。4)销售收入线与成本线的交点是盈亏平衡点，它表明企业在此销售量下总收入扣除销售税金后与总成本相等，既没有利润，也不发生亏损。三、盈亏平衡分析(一)盈亏临界点的确定1.盈亏临界点销售量 第三节　房地产投资不确定性分析 2.盈亏临界点销售额3.盈亏临界点作业率(二)经营安全率 第四节　方案类型与评价方法 一、独立方案的经济效果评价方法 (2)各方案NAV的计算结果如下(3)各方案IRR值的计算结果如下二、互斥方案的经济效果评价(一)寿命相等的互斥方案经济效果评价1.净现值法 第四节　方案类型与评价方法 (2)计算三个方案的相对效果并确定相对最优方案(3)由于三个方案均通过绝对效果检验，且相对效果检验的结论是C方案最优。2.内部收益率法(2)计算相对经济效果(3)最后决策。1)对投资额按照由小到大的顺序排列方案。2)计算每个方案的内部收益率(或NPV、NAV)，淘汰内部收益率小于基准折现率(或NPV＜0，NAV＜0)的方案，即淘汰通不过绝对效果检验的方案。 第四节　方案类型与评价方法 3)依次计算各对比方案间的增额投资收益率，凡增额投资收益率大于基准收益率者，即舍弃投资较小的方案而保留投资较大的方案。 第四节　方案类型与评价方法 解得ΔIRR(B-A)＝6.14%，由于ΔIRR(B-A)＜ic。故可断定投资小的方案A优于投资大的方案B。(2)采用费用现值法3.投资回收期法1)把方案按投资额从小到大的顺序排列。2)计算每个方案的投资回收期，淘汰投资回收期大于基准投资回收期的方案。3)依次计算各对比方案间的增额投资回收