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房屋评估技教材术说明-成本法
(一)房屋建筑物类资产
1、评估范围
本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下:房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的,并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。
房屋建筑物类资产汇总表
金额单位:人民币元
科目名称
账面价值
原值
净值
房屋建筑物类合计
LINK Excel.Sheet.8 D:\\D盘资料\\2012\\淮南益益乳业\\淮南益益评估报告初稿\\资产评估明细表(安徽益益乳业有限公司).xls 固定资产汇总!R7C5 \a \t 62,482,165.22
LINK Excel.Sheet.8 D:\\D盘资料\\2012\\淮南益益乳业\\淮南益益评估报告初稿\\资产评估明细表(安徽益益乳业有限公司).xls 固定资产汇总!R7C6 \a \t 41,709,556.38
固定资产-房屋建筑物
LINK Excel.Sheet.8 D:\\D盘资料\\2012\\淮南益益乳业\\淮南益益评估报告初稿\\资产评估明细表(安徽益益乳业有限公司).xls 固定资产汇总!R8C5 \a \t 49,640,715.89
LINK Excel.Sheet.8 D:\\D盘资料\\2012\\淮南益益乳业\\淮南益益评估报告初稿\\资产评估明细表(安徽益益乳业有限公司).xls 固定资产汇总!R8C6 \a \t 33,473,107.23
固定资产-构筑物及其他辅助设施
LINK Excel.Sheet.8 D:\\D盘资料\\2012\\淮南益益乳业\\淮南益益评估报告初稿\\资产评估明细表(安徽益益乳业有限公司).xls 固定资产汇总!R9C5 \a \t 12,841,449.33
LINK Excel.Sheet.8 D:\\D盘资料\\2012\\淮南益益乳业\\淮南益益评估报告初稿\\资产评估明细表(安徽益益乳业有限公司).xls 固定资产汇总!R9C6 \a \t 8,236,449.15
2、房屋建(构)筑物概况
评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间,主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构;钢结构一般用于生产车间及仓储,如:常温奶车间、低温奶车间、仓库等;砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所,如:办公楼、专家楼等。
(1)钢结构
墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙,墙柱为C形轻钢构件,其壁厚根据所受的荷载而定,通常为0.84~2毫米,墙柱间距一般为400~600毫米, 迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式,可有效承受并可靠传递竖向荷载,且布置方便,但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦(金属或沥青瓦)组成的。
(2)砖混结构
砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础,有些房屋建筑物采用砼条形基础,上部一般为240mm厚砖内外承重墙,墙内设有构造柱,多层建筑物设钢筋混凝土圈梁;屋面设保温层、防水材料防水层。该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。
(4)装修状况
安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准,少量中档装修;
一般普通装修:外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料;内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料,水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面;钢窗木门,少量铝合金或塑钢窗,一般照明;工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修:一般用于办公、精密仪器仪表操控场所;外墙面墙砖或多彩涂料饰面;内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面,地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面,特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板;顶棚板材吊顶,吸顶灯或隔栅等;中档木门、塑钢门,塑钢窗;暗管供水供电系统,消防、通信网络系统;中档国产卫浴器具。
(5)构筑物:
评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路(含地坪)、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。
3、资料审查、现场勘查和市场调查
(1)资料审查
1)评估申报表的审查
根据委估企业提供的房屋建筑物类资产清查申报明细表,对房屋建筑物、构筑物、管沟的建筑结构、建成年月、建筑面积、主要技术参数进行认真核对,在企业提供的表格不完备的情况下,评估人员配合现场企业管理人员进行详尽勘察,对企业申报的评估明细表给予补充完善,使其达到符合评估作价要求的条件。
2)权证审查
评估对象安徽益益乳业有限公司房屋建筑物总建筑面积20915.43㎡,绝大部分房屋建筑物均未取得房屋所有权证,其中已办理房屋产权证的房屋建筑物总建筑面积30.43㎡,另有建筑物面积为20885
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