长沙楼市需求调查白皮书.ppt

长沙楼市需求调查白皮书; 版权声明; 第一部分 长沙楼市宏观背景研究;长沙市经济发展概况;长沙市经济发展概况;长沙已经成为未来中国经济发展过程中的战略要地，应成为中部崛起战略的首发城市。 从‘十五’时期以来长沙经济运行的轨迹来看，经济发展已经进入了新转型期的关键阶段，长沙有希望成为中部崛起中的首发城市。 长沙加速崛起的几大有利条件： 规划中的重庆－上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市８小时物流圈的交汇点，规划中的武广高速铁路将使长沙融入武汉、广州两个中心城市３小时经济圈，有利的地理位置将使长沙未来的开放竞争力得到极大提高，城市资本竞争力得到空前提升。 对比中部六市，近三年来长沙经济总量连超昆明、西安两市，在全国３５个中心城市中的排位由第２３位上升到第２１位。目前长沙的ＧＤＰ位居武汉、郑州之后列第三，但经济引擎的拉动力强劲。２００４年的相关统计数据表明，长沙全社会固定资产投资总额达到６６８亿元，增速为３８．９％；社会消费品零售总额达到５２５亿元，增长１６．２％；规模工业总产值突破７００亿元大关，增速达到２８．３％。长沙的投资、消费和规模工业三大经济引擎都已进入稳定较快增长期，具备强劲的“赶超”能力。 而据国家发改委新近公布的一项调查结果表明，以长沙为代表的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最具有发展爆发力的城市群。这种爆发力体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。 ;长沙市规划目标;长沙市城市空间结构与功能布局;长沙市总体规划;长沙市市域城镇体系规划;长沙市绿地系统规划;长沙市公用设施用地规划;商贸用地商业中心：规划形成以五一广场为核心的市级商业中心，河西星马两个次中心和若干个居住区级中心的零售商业体系。物流配送及物资集散中心：规划暮云、捞霞、星马、望城坡等4个大型物流配送中心。商务中心：以芙蓉广场为核心，东起韶山路，西到蔡锷路，北至展览馆路、南到人民路，总面积约为3平方公里，集金融、商务、办公于一体。 体育用地规划布局将以承办全运会为目标，确定体育设施的建设标准和规模，重点改扩建贺龙体育文化中心，规划圭塘体育新城，各区和有条件的镇，体育设施须达到一场、一馆、一池标准化、小型化要 教育科研用地规划布局五大文教科研区；岳麓山文教科研区、含浦文教科研区、金盆岭文教科研区、井湾子文教科研区、马泉文教科研区。;长沙的城市基础设施大规模改造从1999年开始，2001年加速进行，到去年已经初具规模，主要包括道路拓展在内的城市基础设施的改善带来了后续的连锁效应，长沙的房地产需求真正被激发出来也就是一两年的时间，目前的购房热潮应该是以前被压抑了的需求正常反弹。 长沙房地产业起步较晚，直到97年才掀起开发热潮。在经过七年的高速发展后，市区房地产项目的开发量已经趋于饱和。众多开发商把竞争的战火蔓延到市郊，纷纷在市郊跑马圈地,希望在楼市鏖战中拔得头筹。由于竞争日益激烈，越来越多有实力的房地产开发企业进行战略转移，纷纷选择城市郊区大面积地块进行开发，不断拓展新空间。 近几年，长沙房地产的发展开始转向大盘时代，单个楼盘间的竞争已经升级为板块之间的竞争。同一板块各楼盘之间存在的不再仅仅是竞争，合纵连横、协同作战近年也形成一种趋势,竞争模式在朝着多赢的方向在发展。 ;外来投资商将把长沙房地产市场带入一个新的境界，他们在资金实力、产品品质、文化理念等方面将推动长沙楼市走向成熟，接近沸点。 政策的调整和房地产开发门槛的提高将推动有实力和信誉的开发商向前发展，而一大批中小开发企业将日益感到力不从心，甚至被挤出市场，长沙房地产市场逐渐走向规范。 加速长沙地产达到沸点的第三个因素是消费者日益成熟，由于他们的选择余地越来越大，商品房的环境、品质、管理、信誉将成为选房的关键要素，从需求上带动长沙地产的整体水准。 第四个动力将来自于价格。从今年开始的三年内长沙的房价将提升到一个新的层次，品牌开发商将打造出一批能够卖得起高价的高档楼盘，长沙房地产市场将逐步告别低质低价的初级发展阶段。 经济快速发展带来的消费升级将成为推动长沙房地产市场达到沸点的第五股力量。较低的房价、繁荣的经济、中部崛起的机遇，这三大方面的因素将给消费者购买更好品质的房屋提供经济基础。长沙地产达到沸点可谓天时地利人和齐备。 ; 长沙地产版图格局中，传统的城市中心腹部区域：房地产项目在燎原之后已成尾势。我们可以发现五个很明显的板块运动，长沙的房地产区域发展趋势呈一个右后腿拳曲的金龟之形：第一极在大幅南扩，因应省政府新址的南迁和长株潭融城；第二极向西北大幅漂移，呼联湘江，渐成燎原之势，明显因应市政府新址的西迁和科技园区麓谷的逐渐成形；第三极呈散点布落在西南，呼联湘江，因应岳麓山大学园区和猴子石大桥的贯通；第四极是星沙板块，是一块具有异常活力的版块，因应星沙