武汉万科城项目商业板块运作提案（定位、规划、租售策略建议）.ppt

F4 健康生活馆 健身俱乐部/素质教育机构/康体SPA等 商业规划:地上四层 楼层： 4F 业态（商业组合）：文教康体 （健身会所、文化广场、教育培训、美容spa） 层高：4.5M 4F 康体保健 运动健身 租售策略建议 Chapter 3 项目成功的前提 统一规划 统一管理 统一招商 统一运营 ? 产权、经营权、管理权的三权分离 必须持有部分优良物业，才是项目持续发展的驱动力 主力店与核心商家的引入，是项目成功的关键要素 商业板块与住宅板块的关系与互动 开发商、经营商、投资者的利益平衡 关联思考要点 社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环发展，对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果。 完整的社区商业规划和经营控制，带动的不仅仅是项目首期商铺的销售或租金上扬，更为大盘开发的二期、三期以及企业开发的其它项目社区商业规划与招商的顺利进行打下基础，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用。 还能为企业带来不断增值、稳定的现金流。 ?优先方案：放水养鱼 只租不售 长期持有增值 ? 备选方案：部分出售比例不超过50%，纯投资控制在20%左右 先租后售 以租代售 以租带售 整租整售 可售部分 非售部分 可售面积= 11500 ㎡，占比为 健身康体+教育文化 休闲餐饮+体验娱乐+购物 一层商业 二层商业 三层商业 LOFT 高层住宅底层门厅 地下车库 GARAGE 屋顶绿化 地下车库 社区生活配套 特色餐饮+时尚简餐 四层商业 GARAGE 影院 可售区域及面积占比 项目租售定价原则 （公司利润相对最大化前提） 项目可持续发展的空间 市场各方利益的平衡（开发商、投资方、经营户、营运商） 市场可认可度、接受度与项目定位之间的平衡 招商顺序原则：核心主力商家先行，其他商家随后； 机构及板块整体招商优先；先签定租赁合同优先； 放水养鱼的租赁原则 特殊商户招商优惠原则 维护统一主题形象、统一品牌形象 招商原则 选择恰当的经营方式 散售区域集中原则 投资直营优先原则 销售模型与招商匹配原则 销售控制原则 销售原则 * * * * * 商业竞合环境 我们的方向 休闲商业为主导型的社区MALL 休闲消费的时代来临! 休闲消费作为新的商业模式进驻社区将受到更多关注。据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐、旅游和休闲，比如，在茶座、冷饮店、酒吧、快餐的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费。仅三成多的人是为购物而来。而休闲与消费客流量的比例仍在不断提高。 项目定位方向 动感/成长性:本项目首先处在一个道路集中/充满动感和发展性中心位置,由此带来的“可能性”十分突出,而项目本身的由内至外开放正从大的关系上配合了这种成长性,所以整个项目的住宅/商业在功能用途的多样性具备了明显而巨大的增值空间(投资潜质)。 开放/共享 :大开放的规划格局打破传统住宅的封闭与单调,使社区的配套资源与城市的公共资源实现完全共享;让开放的步行街及商业设施成为业主和周边市民共享的配套;让开放的社区广场景观成为城市景观的一部分;让开放的生活心态使居者敞开心扉/彼此关爱,使社区成为开放/动感与充满温情的沟通交流场所。 融会贯通,相互促进:将大型社区生活的大气雄浑及片区住宅组团的精致和谐融会贯通;使商业和住宅做到完美结合,相互促进。 关键词:中心 开放 动感 成长性 项目定位方向 形成区域性的商业服务和小型的次级商圈 开放型 泛社区 商业系统 时尚性 文化性 休闲性 便利性 区域商业中心 市场定位及商业属性 商业属性的理解 现代商业文化与社区文化的结合 在社区文化的背景下挖掘、推广以人为本和谐的商业价值 时尚创新的体验与环境空间的相融 具有亲和力、人情味的休闲体验融入新生活方式 餐饮文化与潮流育乐的兼容 生活便利与高尚享受的商业平衡 整体定位及规划建议 Chapter 2 定位原则 主题化、特色化、差异化 前瞻性、可行性、与万科城整体定位的一致性 乐活广场—— 社区迷你MALL 休闲生活化 娱乐体验化 购物情景化 消费环保化 主题概念定位 一种具有更强辐射力和聚集力和亲和力的升级版现代化城市社区MALL项目。 我们将本项目定位为成长型、人性化的片区型商业中心,是依托新常青板块日益庞大且素质较高的居住人口,形成以社区生活为主导核心的休闲体验式新商圈模式，与武广商圈等市级核心商圈形成错位。 通过休闲体验式社区MALL的定位,起步于社区商业之上,以当地居住人口为依托,冲击片区零散低端的商业网点，使自己形成品质、时