深圳三湘东填海区项目户型定位报告.ppt

我只愿面朝大海， 春暖花开！;;意向基本面积 区间和比例;推导过程;样本容量;选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在的片区;1. 03-06年面积和比例统计;通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，五房比例明显较大。 由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。;中信红树湾1期;关于两房;03-06年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势； 五房（含复式）比例则呈略上升趋势。 据此线性趋势预测，07年本项目可以参考主力房型比例为 三房约为34％左右，四房约为58％左右，五房约为8％左右;;03年下旬至今， 各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势; 我们的研究将从这些区间中研究03-06年面积区间的畅销段;;四房;初步推导户型面积和比例;意向基本面积 区间和比例;分析过程: 通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 选取06年-07年的共4个项目进行分析; 目的要求:规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例进行修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库;;本 案;1.07年潜在竞争项目面积和比例统计;;第一次修正面积比例;通过潜在竞争修正套数比例;意向基本面积 区间和比例;分析过程: 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行面积区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺;;蛇口片区三级市场成交资料（05.10－06.3）;华侨城片区三级市场成交资料（05.10－06.3）;13019;户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83％； 虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平均面积为129㎡,四房平均面积为178㎡; 统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近2万/㎡。;四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，其中三房主力需求面积为130-150平,四房主力需求面积为170-190平; 根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普遍反映，五房的客户诚意度较高；;成交户型;成交以三房为主，二房和 四房居其次;;成交户型;大户成交以四房最多， 三房的成交比例最低。;成交以四房最多， 五房占一定比例。;成交以四房五房为主， 三房成交比例较低。;成交以三房四房为主， 五房成交高于二房.;成交以四房五房为主， 三房需求未能得到满足。;成交以三房四房为主， 五房成交较少.;1.成交房型以三房四房为主； 现状反映：三房比例略高(红树湾片区除外)，四房五房上升明显； 2.成交户型平均面积较大，各房型成交活跃的面积段分别为： 三房130－150㎡，四房170－220㎡，五房210－310㎡， 3.成交单价：五房四房三房（其中三房的价格与四五房落差较大）。;;结论三:;;意向基本面积 区间和比例;分析过程: 通过对自身地块条件进行全面分析; 目的要求:根据地块质素，第三次修正基本户型 由项目自身优劣条件进行面积区间及面积比例的修正; 数据来源: 深圳市规划局/中原深港研究中心;;整体项目占地面积为91757.4㎡，容积率＝2.0; 从政府对该地块的规划要求分析，由于在地块东侧、西侧及南侧有限高，本项目有条件开发多层、小高层及高层物业。;地形：地块基本呈人头侧面的形状，东面向海面非常长，而且地势平坦，非常开阔。;景观：东眺后海湾和红树林以及海滨公园景观，东南向望香港天水围景观，南向未来是蛇口滨海长廊和西部通道景观，西向大南山，北向将是未来南山商业文化中心区。;交通：地块北边的东滨路和西边的公园路未来2年开通，2010年开通的地铁2号线（工业八路站）以及科苑大道的建成通车，西部通道06年底开通。;主要是来自北面东滨路（为主干道）和项目东面科苑大道（西部通道）带来的噪音影响；但已有景观带隔离处理。;科 苑 大 道;7、关于“口岸”区对本项目的影响分析;传统口岸概念;三 湘;地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件：;地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件：;地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件：;自身特性\影响情况;进一步修正户型面积和比例;;意向基本面积 区间和比例;分析过程: 通过对项目目标客户进行基本需求分析; 目的要