房地产户型配比的利润最大化.doc

问题： 在给定产品类型单位面积的售价、成本、税费和规划设计条件的情况下，户型应如何配比才能达到利润最大化？ 情况一： 已知某地块的规划设计条件为：容积率≤1.6，限高24米。 则该地块只能建低层和多层住宅，我司低层住宅的容积率做到0.6-0.8（现按0.8计算），多层住宅的容积率一般做到1.5，因此容积率不受限制。 P：总利润；P1=低层住宅单位面积的利润；P2=多层住宅单位面积的利润； S：总占地面积；S1=低层住宅占地面积；S2=多层住宅占地面积； R：容积率；R1=低层住宅容积率；R2=多层住宅容积率； 总利润 对于某一地块，各产品类型的售价、成本和税费确定后，可算得单位面积利润。故上述P1、P2、S为已知量。P为关于S1的一次函数。 当时，总利润P随S1增长；否则总利润P随S2增长。 而根据我司一般规划，R1=0.8, R2=1.5。故 当P1/P21.875(=1.5/0.8)，P为关于S1的增函数。即，低层住宅单位面积利润与多层住宅的比值大于1.875时，低层住宅建得越多，总利润越高。 当P1/P21.875(=1.5/0.8)，P为关于S1的减函数。即，低层住宅单位面积利润与多层住宅的比值小于1.875时，多层住宅建得越多，总利润越高。 公式： P1/P21.875（多层住宅与低层住宅容积率的比值），则低层越多，利润越高；反之则多层越多，利润越高。 解释：P1R1和P2R2是低层住宅和多层住宅的单位土地面积的利润。要达到利润最大化，就要多建单位土地面积的利润高的产品。如P1R1〉P2R2，即，则低层越多，利润越高；反之则多层越多，利润越高。 下面举例说明： 项目投资分析举例 　 低层 多层 低层 多层 占地面积（亩） 500.00 500.00 800.00 200.00 地价（万/亩） 100.00 100.00 100.00 100.00 容积率 0.80 1.50 0.80 1.50 销售单价（元/㎡） 9000.00 5000.00 9000.00 5000.00 楼面地价（元/㎡） 1874.99 1000.00 1874.99 1000.00 规费（元/㎡） 166.00 166.00 166.00 166.00 开发成本 主体建安成本（元/㎡） 2100.00 1900.00 2100.00 1900.00 公建配套及绿化（元/㎡） 300.00 300.00 300.00 300.00 房地产开发费用 销售费用（元/㎡） 270.00 150.00 270.00 150.00 管理费用（元/㎡） 409.50 227.50 409.50 227.50 财务费用（元/㎡） 84.24 77.22 84.24 77.22 营业税及附加（元/㎡） 495.00 275.00 495.00 275.00 税前利润（元/㎡） 3300.27 904.28 3300.27 904.28 所得税（元/㎡） 825.07 226.07 825.07 226.07 单位面积净利润（元/㎡） 2475.20 678.21 2475.20 678.21 各产品可售面积（㎡） 266668.00 500002.50 426668.80 200001.00 各产品总销售收入（万元） 240001.20 250001.25 384001.92 100000.50 各产品总利润（万元） 66005.72 33910.86 105609.15 13564.34 住宅产品利润合计（万元） 99916.57 119173.49 上述的P1/P2=3.651.87，故低层住宅越多，总利润越高。 情况二： 已知某地块的规划设计条件为：容积率≤R，无限高条件。 则该地块可建低层、多层和高层住宅。关于地块的户型配比如下分析： P：总利润； P1=低层住宅单位面积的利润；P2=多层住宅单位面积的利润；P3=高层住宅单位面积的利润； S：总占地面积； S1=低层住宅占地面积；S2=多层住宅占地面积；S3=高层住宅占地面积； R：容积率； R1=低层住宅容积率；R2=多层住宅容积率；R3=高层住宅容积率； 限制条件有如下三个： 总面积 总利润 综合容积率须小于限制容积率R，故 从户型配比的利润最大化分析考虑，关键在于比较单位土地面积的利润P1R1、P2R2和P3R3。哪种产品单位土地面积的利润高就应多建哪种产品。（在此情况下，需注意不能超过限制容积率） 项目投资分析举例 　 低层 多层 高层 占地面积（亩） 500.00 250.00 250.00 地价（万/亩） 100.00 100.00 100