开封鼎诚项目定位报告终稿.ppt

核心问题一：在竞争激烈的开封房地产市场的大背景下，项目自身处于怎样的市场地位，又如何实现项目市场地位的不断稳固和提升？ 核心问题二：在快速发展的开封房地产市场的大环境下，项目的客户圈层有什么特征，会有怎么样的变化趋势？ 核心问题三：面对激烈的区域级市场竞争，项目怎么规避激烈的红海价格战，实现更高的销售价格？ 核心问题四：面对相对成熟但略显低档的区域商业大环境，如何挖掘项目自身具备的商业发展价值？ 核心问题五：开封市客户最为关注房地产项目哪些因素，为本项目提供了怎样的开发定位思考？ 核心问题六：如何利用相对成熟的项目周边配套，使之成为项目优势资源，促进项目档次提升？ 核心问题七：项目挖掘南北两个地块的内在联系，建立统一的整体感强的项目形象，提升项目品牌度？ 精工品质8——公共部分用材和制作工艺人性化设计 触动开关 固定装置 邮箱收发 形象包装细节处理示意 项目精工品质 精工品质9——遴选优典良材，令建筑每一寸都凝聚为臻品的转瞬 星级酒店细节建材标准 外墙六面保温 项目精工品质 精工品质10——6重智能安防，让业主生活和谐无忧 国际标准“五道防线” 安全防范系统 一卡通及电子门禁系统及可视对讲系统 现代高科技智能感应窗 闭路电视监控系统 项目精工品质 城市作品 精工建筑 物业发展建议 ④作品元素四：精致园林生活 ①作品元素一：产品创新，提升附加值 ②作品元素二：美学建筑立面 ③作品元素三：十大精工建筑标准 ⑤作品元素五：精细化的物业管理 ⑥作品元素五：会所、健身场、球场、停车位 景观设计建议 整体按“公共区域集中景观——半私密级景点”两个层次进行设计，重点打造北区中心景观和主入口景观带。 适当增加小区绿化率，在树种选择上考虑遮阳因素，多采用宽冠及季节性变化树种，利用较低的成本，为小区营造人性、温馨的氛围； 园林景观尽可能多考虑对业主的亲和力和可参与性，增加草地、灌木等植被； 单独考虑老人与儿童的活动空间以及活动设施，同时针对老人和儿童在户外所待时间较长的特点应适当考虑厕所等公共设施； 以休闲景观为主，在成本控制的前提下，考虑设置小型喷泉、假山、雕塑小品等以吸引人气，并结合休憩器具布局。 以可参与性的园林为主，设置中心景观小广场来提升项目中北区楼宇环境价值，适当增加浅水系进行点缀。 道路作为车辆和人员的汇流途径，具有明确的导向性，道路两侧的环境景观应符合导向要求，并达到步移景移的视觉效果。道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有韵律感和观赏性。 在满足交通需求的同时，道路可形成重要的视线走廊，因此，要注意道路的对景和远景设计，以强化视线集中的观景。 休闲性人行道、园道两侧的绿化种植，要尽可能形成绿荫带，并串连花台、亭廊、水景、游乐场等，形成休闲空间的有序展开，增强环境景观的层次。 居住区内的消防车道占人行道、院落车行道合并使用时，可设计成隐蔽式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用，有效地弱化了单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。 景观设计建议 注重道路与景观的结合，达到步移景移的视觉效果，同时通过花台、亭廊、水景及游乐场等空间的有序展开，增强景观层次。 通过局部小品、亭台楼阁、休闲场所的点缀，提升园林高度。 景观设计建议 景观设计建议 景观示意 规划方案建议 采用围合式布局，利于项目中央景观带的打造，对于项目居住品质的提升有良好的促进作用，同时集中式商业和公寓面积有一定的提升，对于实现项目利润有一定的帮助。 18F高层 12层小高层 公寓 18F高层 街区商业 18F高层 18F高层 集中商业 规划方案建议 说明：公寓部分设置在汉兴路与黄河大街交汇处集中商业上，其中以上建筑面积为初步预估。 　 　 1002 　 　 83640 整体合计 —— 100% 480 —— 100% 19200 小计 —— 100% 480 —— 100% 19200 40 一室一厅 套型套数占比 套数占比 套数（套） 套型面积占比 面积占比 总建筑面积（㎡） 套均面积（㎡） 产品类别 公寓 100% 100% 522 100% 100% 64440 小计 14% 14% 72 17% 17% 11160 155 中四房 四房 24% 126 27% 17640 140 大三房 10% 54 11% 7020 130 14% 72 14% 9000 125 中三房 62% 14% 72 65% 13% 8280 115 小三房 三房 24% 24% 126 18% 18% 11340 90 大两房 两房 套型套数占比 套数占比 套数（套） 套型面积占比 面积占比 建筑面积（㎡） 套均面积（㎡） 产品类别 商品住宅 鼎诚项目北地块商