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徐州专业市场调研报告 一、发展现状 一）分布情况 业态类别 个数 分布区域 分布方向 汽配类 8个 云龙区、东三环 城东、城西南在建3个 五金机电类 5个 鼓楼区、东三环 城东、城南 农副类 3个 云龙区、九里区、泉山区 城东、城西 副食类 9个 泉山区 城南 建材家居类 20个 鼓楼区、云龙区、铜山区 城东、城西南 小商品类 10个 宣武区、云龙区、鼓楼区 城中、城南，很集中 汇总 55个 分析：1）各专业市场形成区域化、规模化经营，城北、城西相对较少；2）小商品类、副食类集中化程度较高为城中、城南位置，农副类、汽配类分布在城东区域，在建新专业市场分布城东、南部铜山区；3）各专业市场基本分布在三环换线附近，规划及在建新市场基本往城东边、城西边、城南边分布；4）三环内的专业市场逐步搬迁、改造，三环内的专业市场价值高且有限，小商品类专业市场就是代表，新专业市场开发难度大、运营成本高、远离城区、培育时间长等但升值潜力大，雨润农副产品全球采购中心就是代表，三环附近规划新的专业市场少且发展潜力巨大。 二）市场建筑体量 业态类别 汽配类 五金机电类 农副类 副食类 建材家居类 小商品类 汇总 建筑面积 20万m2 40万m2 60万m2 30万m2 120万m2 50万m2 300万m2 分析：1）徐州专业市场发展成熟，成熟成型规模较大，建材家居类规模最大，其次为副食类、农副类，新开发的雨润农副中心体量很大，最小的为汽修汽配类，有20万平方米的建筑体量；2）从建筑体量上可以看出建材家居类竞争最大，商家经营也最为恶劣，其次为五金机电类，汽修汽配类建筑规模小，还有一定市场空间。 三）商户属性（租赁情况） 业态类别 汽配类 五金机电类 农副类 副食类 建材家居类 小商品类 建筑面积 20万m2 40万m2 60万m2 30万m2 120万m2 50万m2 一层租赁 80% 90% 90% 90% 100% 100% 租赁（二层及以上） 10% 10% 10% 15% 60% 部分80% 分析：1）一层租赁均保持80%以上，建材家居类、小商品类一层百分之百经营；2）二层及以上建材家居类、小商品类租赁率最高，表明建材家居类、小商品类有活力，但建材家居类竞争恶劣，其余均为一层经营，不适合二层及以上经营；3）项目地块开发最高二层开发，汽配汽修类、五金机电类、农副类、副食类等业态三层及以上安全性、使用率等不高，不超过二层为宜。 四）经营现状 业态类别 汽配类 五金机电类 农副类 副食类 建材家居类 小商品类 辐射范围 徐州为主 徐州及交界县市 徐州及交界县市 徐州及交界县市 徐州城区 徐州及交界县市 经营情况 较好 较恶劣 一般 太一般 恶劣 良好 分析：1）经营商家客户来源情况，除汽修汽配类为徐州范围内，其他均辐射徐州及交界县市；2）汽修汽配类、小商品类的经营商家生意相对较好，农副类原来由徐州辐射周边区域，现如临沂开发新的农副专业市场，生意没有原来那么好做，五金机电类、建材家居类也经营商家竞争恶劣，但五金机电类经营商家投资购买意愿强；3）汽修汽配服务电商平台较难替换，故商家生意较好做些，现有汽修汽配专业市场规划、商铺设计、道路交通等需要升级，新开发的汽配及汽车文话项目离城区较远，项目地块还有一定市场空白机会。 五）单一业态分析 1、汽修汽配类分析 经营现状分析：1）徐州汽配市场以交通局车管所办证大厅、检测服务中心形成的中国汽配城、淮海汽配城（二手车市场）、华东汽配城、小型汽车专卖店等，汽配城专营小车汽配件、维修保养等，银地农机汽车大市场经营货车、三轮车、农机等为主，附带部分二手车交易；没有同质化竞争；2）在建开利星空国际汽车城、永宁汽车博览园、徐州国际汽配电商物流港三个项目合计200家汽配汽修；3）租金17~100元/平米·月，高低均有，银地大市场区位较偏租金较低，中国汽配城租金、管理费较高，大部分商家均有搬迁意向，华东汽配城过道太窄没有留住中国汽配城经营商家，均为一层经营，二层经营较少以仓库、住宅为主；4）目前徐州汽配市场规划不合理，商铺建筑设计功能不好用。 市场机会研判：1）在建汽配汽修专业市场不在城区；2）经营商家对中国汽配城、淮海汽车城反映较大，租金高，商铺不好用，二手车市场规划不满足需求；3）中国汽配城土地租赁期限即将到期，在建汽修汽配专业市场离市区较远，期待新的汽配汽修市场填补空白；4）对新市场规划有规模、有档次、有展示面，一是形象，二是汽车销售有展厅、展示面；合理的租金、有效的运营管理方可抢占市场，形成规模经营；引进车管所办证、汽车检测中心、交易评估中心等会在短时间内成功运营整个市场；5）汽修汽配业态有65%的市场机会，汽配汽修经营商户在240家左右，二手车经营商家300家左右，经营面积7