房地产开发企业健康评价体系与实证分析.docxVIP

^2010^1月 东南大学学报(哲学社会科学版） 2010 弟 12 卷第 1 期 Journal of Southeast University (Philosophy and Social Science) Voll 12 No. 1 房地产开发企业健康评价体系与实证分析 张建坤 (东南大学建设与房地产系，江苏南京210096) [摘要]房地产开发企业作为房地产业中的主体单元，其健康与否决定了其能否在 这个不断波动的市场中生存、发展下去，也影响着房地产业的发展。借助人体健康学，分析 影响企业健康度的各种因素，对房地产开发企业作健康评价，从而构建一个房地产开发企 业健康评价体系，既能综合反映企业的健康水平，又可为提高房地产企业的健康度提供理 论与实践的支持。 [关键词]房地产开发企业；健康；评价；指标 [中阉分类号]F2931 3 [文献标识码]A [文章编号(2010)012003ffi04 一、问题的提出 房地产业是国民经济的支柱产业，房地产开发公司 是构成房地产业最根本、最核心的因素之一。房地产开 发企业是否健康，直接影响到行业的健康稳定发展，影 响到国民经济的健康运行。经过二十多年的发展，我国 房地产业逐步进入了规范化的发展道路。然而，我国房 地产开发企业仍处于粗放型发展阶段，企业整体规模偏 小；对银行信贷资金依赖过强；管理、经营团队偏弱，加 上经常性的宏观政策调整，使得房地产企业的发展存在 很多变数，而临许多风险。房地产开发企业能否在剧烈 的市场波动中不断发展，关键是看其能否在市场的/波 动寒风0中不得/病0。构建房地产开发企业健康评价体 系，可以为诊断企业健康状况、预防并治疗企业/疾病0 提供依据。 二、房地产开发企业健康的界定 健康一词属于医学术语，最原始的意思是指人类身 体机能的完好程度，后对健康的研究延伸到其他各个学 科。国外对于生态系统健康的研究比较早，如1989年， D. J. Rapport在5生物和医学视角6发表的5生态系统健 康山哪些部分构成6—文中论述了生态系统健康的内 涵。近年来，健康概念被引入城市研究领域，如城市生 态系统或商业生态系统的健康评价等。本文对房地产 开发企业健康的界定是指：在某一个时点或是某一段时 期内，房地产开发企业在保证企业自身稳定发展的同时 也能为社会创造一定的财富。即一个健康的企业，其财 务状况是良好的；具有一定的稳定性；能够不断的发展； 对社会具有一定的贡献，企业若在这些方而表现为a 好、没有/病症0，那么这样的企业就是健康的。 当然，健康是一个相对的、动态的概念，无论是健康 的内容还是健康标准，都会随着时间的推移而不断地完 善。 三、房地产开发企业健康 评价体系的构建 房地产开发企业是一个复杂系统，企业所处的环 境、经济状态、发展阶段不同，所表现出的特征也不同， 需要全而的指标体系来表征其健康状况。我们可以借 助人体健康学，通过分析影响人体健康的几大主要因 素）））生理健康、心理健康和社会认同感，来确定房地 产开发企业健康评价指标体系。对我国上市房地产开 发公司的跟踪分析显示，可以通过企业财务状况、生存 活力和社会适应能力等三方而，来综合表征企业的健康 状况。 1.财务状况 房地产开发企业健康与否，很大程度上取决于财务 状况是否健康。大最的理论和实践表明，当企业的财务 状况出现问题时，企业的运营一定会表现出病态，甚至 导致企业死亡。评价房地产开发企业财务状况是否健 康，主要可从获利能力、偿债能力以及经营能力来反映。 (1)获利能力 获利能力指标主要包括净资产收益率、总资产利润 率、主营业务利润率、每股盈利和每股现金流最净额等 五个指标。净资产收益率反映公司对自有资本的利用 效率；总资产利润率反映了企业利用全部经济资源的获 利能力；主营业务利润率主要反映企业的主营业务获利 水平；每股盈利反映了每股创造的税后利润；每股经营 [收稿日期]2009- 11- 20 [某金项0] 2008年江苏锴政府政策咨询项0/完善住房制度促进房地产市场健康发展研究0，江苏街政府重点科研项0(7605009051)/江苏 柯房地产市场预蝥系统研究0成果之一。 [作者简介]张建坤( 1963))，男，陕西西安人，博士，东南大学建设与房地产系副教授，逑设部房地产估价及经纪人专家委员会委员，研究方 向：房地产经济，项0管理。 1企、 1企、Ik财1务状况1 |企、丨k生存活力| 活动现金流最如果是正数且较大时，派发现金红利的期 望值就越大，若为负值则派发红利的压力就较大。 偿债能力 反应企业偿债能力的指标主要包括资产负债率、流 动比率和速动比率。资产负债率是从总体上反映企业 偿债能力的指标，反映债权人发放贷款的安全程度；流 动比率，是衡最公司短期偿债能力最通用的指标，这一 比