保山房地产市场调查报告.doc

保山房地产市场调查报告 保山概况 保山市隆阳区，古称永昌，是云南开发较早的地区之一。 地处怒山山脉尾部和高黎贡山山脉之间，最高海拔3655.9米，最低海拔643米。“滇西粮仓”保山坝，面积四百三十多平方公里，四季如春，物产丰富。隆阳区坐落在横断山南段。全区辖５镇15乡，310个村民委员会（居委会）。2000年总人口84.06万人。有27个民族，属于一个多民族杂居的地方。 隆阳区总面积５平方公里,4县一市，离昆明市593公里,全境东西宽78公里,南北长96公里.至2002年末总人口84万人。其中，单位在岗职工2.297万人，就业人员数为46.68万人，经济活动人口数50.43万人。由于劳动力非常过剩，在当地打工者很是廉价，每年大量的剩余劳动力源源不断地外出务工。 二、项目调查分析汇报： 经过对保山房地产市场的详细调查，走访了保山四环以内现经营的网点约6736家,正在开发及销售的所有商品房项目，共计六个，其中商住项目4个，占保山商品房市场的70%，住宅项目2个，占保山商品房市场的30%。纯投资型项目没有。以下是保山各项目的分析汇报： 商住项目： 永昌商贸园 项目地址 　保岫东路 联系电话 　2219983、 2219982 发展商 保山伟业房地产开发公司　 规划用途 大型商业贸易用地 工程进度 封顶,在做外墙　 项目规划 总体规划 用地面积 　37.5公顷 绿化率 40.2% 建筑面积 39.27万M2 容积率 1.06　 总栋数 160多套 布局形式 联排　 建筑结构 框架 建筑类型 中式 户型 主导户型 A、B、C、D、E、F五种户型 主力户型 B、C　面积在315M2----551M2 总套数 160多套　 销售较好的户型 靠保岫东路的450M2左右的户型 项目销售 开盘日期 　2004年6月20日 交房日期 一期 2004年6月20日，二期 2005年4月 总推期数 　三 期 现推期数 一 期　 最低价 1980元/M2　 最低价 -------　 最高价 　2600元/M2 最高价 -------　 平均价 　2290元/M2 平均价 -------　 销售状况 目前销售校好, 优势分析 　地理位置优越，离市中心近，有返租推出吸引顾客，有政府支持因素，临近高速公路， 车流量大。 框架结构，1、2层通间设计，灵活，符合保山人的消费习惯。 劣势分析 　靠大保公路嘈杂，新开发区，配套完善需很长时间，周围人口密度小，以后很难形成 热区域，虽有政府支持，但目前政府行为不能左右市场，投资较大，以该公司实力很难 完成如此大投资的项目，返租违法，工期较紧，质量难保证，档次较底，所规划的市场 当前保山已有此类的商场，无法做到综合批发，土地证押银行，个人土地证无法办理。 针对的消费群体有限，总面积大，总价高，没有院子，有部分回廊算入商铺面积。 建筑成本低，质量不保证，作为住房不安全，周围嘈杂。 备注：商铺设计框架灵活，街区布局四通八达，给自己的区域做了有目的的细分，相于保山人的习惯，有吸引力。 有返租推出，年限5年，月租1楼 18元/M2，2楼8元/M2，3、4楼每层200元 B、永昌文化园 项目地址 三馆与国道交叉口 联系电话 2221001 发展商 保山昌恒房地产开发有限公司 规划用途 大型商业贸易用地 工程进度 部分封顶断水 项目规划 总体规划 用地面积 64400M2 绿化率 35% 建筑面积 55000M2 容积率 0.85 总栋数 140套 布局形式 围合式 建筑结构 砖混 建筑类型 中式汉民居 户型 主导户型 A型481M2、B型281M2、C型210M2、D型284M2型 主力户型 B、C户型 总套数 140套 销售较好的户型 B、C户型 项目销售 开盘日期 　2003年9月 交房日期 2004年5月 总推期数 二期 现推期数 第二期 最低价 1580元/M2 最低价 ---------　 最高价 　2180元/M2 最高价 ---------　 平均价 　1980元/M2 平均价 ------- 销售状况 　销售不是很好，已售30%左右 优势分析 紧邻三馆环境营造好，已形成一定的事业气氛，该项目定位以珠宝城为诉求点。 劣势分析 　周边市政配套不完善。 备注：有返租，租限5年，每平米每月20元，只针对珠宝城进行返租 C、民营商贸园 项目地址 　保山北三环与升阳路 联系电话 2121923 发展商 保山坤隆房地产 规划用途 　商住楼 工程进度 现房。 代建房未动工 项目规划 总体规划 用地面积 81亩 绿化率 32.8% 建筑面积 50000M2 容积率 0.926 总栋数 120栋 布局形式 排列式 建筑结构 砖混 建筑