对海南房地产业的几点看法.docVIP

PAGE PAGE 1 对海南房地产业的几点看法 　　近一段时间以来，关于海南房地产发展问题的谈论甚嚣尘上。特别是负面议论，引来不少希望在海南买房或者在海南房地产有投资行为的个人极度担心。问题无非是两个：海南买房是时候吗？海南的投资能增值吗？看似两个非常小的问题，其实内在的含义是非常大的，那就是海南的房地产业究竟还有没有发展的前景？这其中的疑问不仅吸引公众的眼球，更是把政府的神经也调动起来，原因在于海南的房地产业对海南来说，已经成为财政的“支柱产业”。有统计数字显示，自2008年以来，海南房地产投资开发和商品房销售逐年增长，房地产业税收收入占地税的比重连续多年保持在35%左右，并连续多年成为海南第一税收大户。 　　海南房地产业曾经的教训一直都没有被忘记。在这个岛屿上，农业曾经是无法替代的“硬”第一产业，人口中的三分之二是农业人口，发展其他产业的硬件和软件都没有成熟。90年代初的房地产泡沫，一度将海南的轰轰烈烈打入冷宫，当时的看法是，未来20年都无法消化这个小地方的“烂尾楼”。然而，随着全国经济的迅速发展，海南也水涨船高，在省委省政府的强力牵引下，大项目进驻，大企业带动，海南经济逐渐有了起色，特别是热带农业的兴起和旅游业的发展，海南的特色越发明显。国际旅游岛提出之后，海南重回中国焦点，之前已经开始布局的房地产项目一时威力无比，并引发对海南房地产开发的狂潮。然而时运不佳，刚刚迎来房地产的春天既遭遇到国家对房地产业的调控，海南的房地产业也受挫，不仅新增地产的销售价格无法赶上2010年初的高峰值，一些市县甚至出现了大幅度的打折让利的抛售行为。2010年海南房产均价8735元/平米涨幅领跑全国。2012年的楼市并没有较大涨幅。相反，在国家持续不变的调控政策下，海南楼市价格的回落明显。进入下半年后，均价在8500元/平方米至9500元/平方米之间小幅浮动，而11月的均价为8492元/平方米，创年内最低。（来源：国际旅游岛商报林峰海南商品房均价稳中有跌“限购”明年延续） 　　海南的房地产究竟有没有继续投资的价值？海南房地产是否又要重现20年前的泡沫？各种猜测有一些道理，慎重对待是很必要的，特别是有意来海南购房养老的普通人，更是要选对时间和地点。就近年来来海南房地产的走向来看，海南房地产业的发展应该是大有前途的，而发展的方式和模式会有调整，优质环境资源的住宅房产开发将会受限制，而以商业地产为主流的地产发展模式将会被推崇。看法有以下四点： 　　第一：小城镇热潮必然催促海南房地产业加速。小城镇是今年中国经济的一个重要话题。拉动内需，改变经济增长方式，统筹城乡一体化发展，小城镇是一张王牌。根据《海南省人民政府办公厅关于印发海南省百镇建设计划实施方案的通知》（琼府办[2000]24号）和《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（2010—2020），海南省住房和城乡建设厅发出了申报2012年小城镇重点建设项目的通知，提出为改善海南省小城镇人居环境，突出地方特色，提升建设品位，建设一批配套完善、环境优美、具有地方特色的小城镇。目前，省住房和城乡建设厅已起草《海南省推进新型城镇化实施纲要》（草案），拟定的实施纲要共分13大部分、67个小项，包括城镇体系空间布局、产业发展规划、生态文明建设、城乡一体化的基础设施建设和公共管理以及体制机制和保障措施等涉及新型城镇化的各个方面。海南的小城镇建设非常有特点，2013年，海南将把特色风情小镇作为海南城镇化建设的突破口，集中力量规划建设一批特色风情示范小镇。全省每年重点支持2～3个，每个市县集中力量抓1个，把特色风情小镇打造成国际旅游岛的特色名片。海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。这一切，对海南房地产的开发是绝对的利好。海南多数小城镇硬件不过关，特别是住房建设，基本以当地居民的临街商住两用房为主，成规模的开发，特别是居住型小区亟待布局，只要做好规划，引入投资商，开发的力度还是比较大的。 　　第二：土地财政套牢政府行为，政绩约束必然再托房地产复兴。海南国际旅游岛上升到国家战略，对海南经济而言，可谓喜忧参半。国际旅游岛战略可以成为当地政府向中央要钱的理由，于此同时，一些大型的工业项目，特别是有污染争议的项目很难被引进海南。没有大项目大工业，海南经济发展的速度必然缓慢。从全国的经济发展情况看工业带来的财富增速是最大的，国际旅游岛的创立，堵死了工业立岛的路子。而旅游业和农业带来的财政收入是非常微薄的，至少在目前来看，要满足政府发展的欲望和实现跨越式前进的步伐，是不现实的。土地财政在很多地区都是当地政府业绩的强力支撑。海南也不例外。没有工业，农业的税收几乎没有，旅游业是只挣吆喝不挣钱，其他第三产业上档次