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经济法（2019） 第PAGE \* Arabic 1页 ? 2019《经济法》案例分析题汇总 【案例15】（2019年） 2016年6月6日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期间为2016年6月6日至2018年7月31日。2016年7月4日，甲向乙出具了授权委托书，载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜，代理权期间为2016年7月4日至2018年7月31日。 2016年8月1日，乙以甲的名义与丙签订书面房屋租赁合同，租期为2016年8月1日至2018年7月31日，租金每月2万元。2017年6月，该房屋卫生间管道严重漏水，丙请求甲维修，甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝，丙自行维修，花费2000元。 2018年2月，甲欲出售该房屋，遂通知丙解除租赁合同，丙以甲无权任意解除合同为由拒绝。2018年3月5日，甲在未告知丙的情况下，与丁签订买卖合同，以800万元的价格将房屋出售给丁。为支付房款，2018年3月11日，丁与戊、庚签订借款合同，分别向戊、庚借款500万元和300万元，借款期限均为3个月。 同时，丁还分别与戊、庚约定以房屋作为借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。2018年3月20日，甲和丁办理了房屋过户登记。随后，丁为戊、庚办理了顺位相同的房屋抵押登记。 2018年4月2日，丁以其为房屋所有权人为由，要求丙搬离，丙拒绝，并以承租人享有优先购买权为由，主张甲与丁的买卖合同无效。 因丁无力偿还戊、庚的借款，2018年7月12日，戊、庚主张实现抵押权。房屋拍卖所得价款为720万元，戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。 要求： 根据上述内容，分别回答下列问题： （1）甲与乙的委托合同何时生效？乙何时取得代理权？并分别说明理由。 （2）卫生间管道严重漏水的维修费用2000元应当由谁承担？并说明理由。 （3）甲是否有权解除与丙的租赁合同？并说明理由。 （4）丁是否有权要求丙搬离？并说明理由。 （5）丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效？并说明理由。 （6）戊和庚应如何就房屋拍卖所得价款实现各自的抵押权？并说明理由。 【案例15答案】 （1）①委托合同于2016年6月6日生效。根据规定，委托合同属于诺成合同，自双方当事人意思表示一致时成立并生效；②乙于2016年7月4日取得代理权。根据规定，授权行为属于单方民事法律行为，自授权人甲完成授权意思表示时成立并生效。 （2）维修费用应当由甲承担。根据规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人（甲）负担。 （3）甲无权解除合同。根据规定，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，一方当事人不得擅自变更或者解除合同。 （4）丁无权要求丙搬离。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 （5）丙无权主张甲与丁的买卖合同无效。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 （6）按债权比例清偿。根据规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。 【案例16】（2018年） 2015年4月，甲公司与乙建筑公司签订写字楼建筑工程总承包合同。双方约定：工程造价4000万元，工期一年。合同签订后，甲公司依约先行支付2000万元工程款，剩余2000万元在工程竣工合格后一次付清。 2015年5月，乙公司从丙融资租赁公司租赁塔吊一台。双方约定：租金共计48万元，从当年6月开始，按月分12期支付，每期4万元。双方未就乙公司拖欠租金时如何处理以及塔吊在租赁期满后的归属作出约定。 2015年8月，因遭受强台风袭击，塔吊损坏。乙公司为修复塔吊花去维修费3万元。乙公司要求丙公司承担维修费，丙公司拒绝。为此，乙公司从2015年9月开始停止支付租金。 经多次催告，乙公司仍未在合理期限内支付到期租金。2016年1月，丙公司通知乙公司：由于欠交4个月租金，乙公司须在2016年2月的租金支付日支付全部剩余租金，否则解除合同。乙公司无奈，在2016年2月将剩余租金一次性全部交清。 租赁期满后，丙公司要求乙公司返还塔吊，乙公司拒绝。 2015年10月，甲公司以在建写字楼作为抵押向A银行借款3亿元，借期1年。双方办理了抵押登记。2016年4月，甲公司从丁公司借款5000万元，借期1个月，月利率3％，甲公司仍以在建写字楼作为抵押，并为丁公司办理了第二顺位抵押登记。 2016年4月，乙公司如期完成工程建设，要求甲公司验收，并要求支付剩余2000万元工程款。甲公司验收合格，但拒绝支付剩余工程款，理由是：根