商业地产租金和售价的关系研究.pptx

1 蓝色代表租金，灰色代表资本值 市场分析-市场统计 亚太地区主要城市写字楼市场租金和资本值趋势 2 市场分析-成熟市场分析 从纽约曼哈顿核心区域租金和售价历史统计可以看出，成熟市场租金对物业价值的解释度较弱，统计相关性不显著。 从实际情况看，曼哈顿核心区几乎无新土地供应，所有的交易均为二手办公楼转让交易，十年复合增长率仅为1%，表明市场对其土地价值评价已达到高区间，对未来升值预期较弱。两次较大的调整出现在2000年以后的互联网泡沫和2008年的次贷危机，但都很快恢复。 租金的变化较为频繁，可以理解为主导产业的变化造成的企业支付能力变化，租金的迅速恢复，说明对于稀缺办公资源来说，不同行业对其的选择偏好并不明显。 数据来源：高力国际（美国） 曼哈顿核心区域写字楼租金售价指数 曼哈顿核心区域写字楼租金售价相关性分析 3 数据来源：香港特别行政区政府 香港核心区域甲级写字楼租金售价指数 曼哈顿核心区域甲级写字楼租金售价相关性分析 A B C 从近十年的香港核心区域甲级写字楼交易数据可以看到，整体上租金和售价都有高速增长，但从时点上看，租金和售价的变化趋势相差甚远甚至有逆向。从统计分析角度看，相关性也较低。 从实际情况考虑，香港政府控制土地开发节奏，香港投资的持续升温，人民币对港币的升值造成的资本市场的火爆，都是推高地价的原因。而香港商业市场的繁荣是租金增长的动力所在。 市场分析-成熟市场分析 发展中区域地价和房价上涨原因分析： 1、土地使用权垄断（政府控制招拍挂）造成了土地供给的低弹性 2、城市化速度快于房地产开发速度使房地产总量仍然不足（部分城市化率达到90%，住宅和商业以及公共设施配套的需求激增，新建成的供给有限，造成上涨预期） A:总量不足和土地供给的低弹性制造了房价和地价上涨预期 B:相对宽松的货币政策即可导致资产价格上涨 (资产价格受预期收益和贴现率影响巨大，贴现率的小幅波动影响到对未来预期的判断) 4 地价和房价上涨 租金变化的原因分析： 1、租金体现的是企业对房租的支付能力，经营环境的变化直接影响企业对租金的支付能力 2、某一时期主导产业的变化会造成不同区域租金增长水平的变化 3、稀缺区域的地产具有定价主导权，但也会随着经济环境的变化进行租金调整 租金变化 市场分析-原因分析 5 结论： 1、不能把售价和租金的偏离简单地看成问题，如果地价正确地反映了土地市场的供给和需求，房价正确反映了房地产市场的供给与需求，就可以认定价格上涨是实现稀缺资源配置所必不可少的过程。 2、房价反映的是房地产作为资产的价格，而不是它创造的流量收入（租金）的价格。 3、房地产（住宅和商业地产）都有保存未来购买力的功能，而且，将来出售地产时可能得到的预期收益会影响现在的价格，因此，如果心理预期房价在未来会上涨，现在的价格也会随之上涨。 市场分析-结论 6 市场分析-上海市场趋势 过去十年中，上海写字楼市场保持了8%的复合增长率 上海城市化已经接近89%，达到发达国家水平，未来土地供应将持续减少 随着土地供应量的减少和政府主导供应速度的放缓，保守估计，上海未来商业地产交易价格将保持原先的增长趋势 数据来源：仲量联行 7 市场分析-上海市场趋势 数据来源：仲量联行 南京西路区域写字楼成交价位在上海全市范围内处于领先水平，且因土地供应少，几乎无一手项目成交。