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养老地产
专题研究报告;养老地产的定义:;养老地产发展机会挖掘:;养老地产开发的8大核心战略问题:;研究框架:;part1:养老地产概论;1.养老地产概念;2.与一般住宅的差异性;3.养老地产发展;养老院代表案例:日本医护型养老院;老年公寓代表案例:台湾老年公寓;养老社区代表案例:美国CCRC社区;CCRC社区参考点:;①.国内养老地产的开发模式;“候鸟式”养老
广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址,拟大批量购买别墅群,筹建“候鸟式高端社区养老院”。
”度假养老基地“模式
超凡生态农业园占地1.1万亩,可按照一定的比例划分,彼此间既有不同,又有关联。其中3000亩用于生态农业,4000亩山坡地用于养老地产开发,另4000亩用于综合开发。
超凡生态农业对这部分物业持有运营,出售使用权。;居家养老形式;国内的CCRC社区;②.国内养老地产的盈利模式;典型案例:出售与持有相结合盈利模式;③.住宅建设与社区管理建设相结合模式;5.目标客户群;“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租,所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用;
“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换,如果老年人去世之后,收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式,老年人不仅可以实现人住,还能为自己或后代提供了一定的社会保障,可谓一举两得。
“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后,与银行与保险公司签订一份合同,在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后,银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费,直到其故世,届时,该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。;6.融资问题;part2:国内养老地产市场分析;有少量相关政策,
但还缺少政策支持。;2.我国老年人口的发展状况;3.国内老年人的居住模式;4.我国养老地产现状;目前处于老年住宅第二阶段,多为商业赢利性;1、大都市郊外模式:
以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市,近郊开发模式成熟,市场潜力巨大。
2、古镇开发模式
以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。
3、山地养老模式
以黄山、武夷山、庐山为代表。
4、热带、亚热带避寒模式:
三亚独特的模式。;;国内养老地产的物业管理方式;5.养老地产的发展趋势;适合中国养老地产发展的创新手段:;part4:发展前景分析;中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分,最初以为三无老人服务的社会救济为主,近年来逐步走向了社会化,但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑,养老地产是相当有前景的,市场需求也是不可抑制的。;机会点一;机会点二;机会点三;机会点四;;part3:产品打造;①.构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态;②.六大核心要素,打造成功养老地产;③.产品设计原则;区位:北京顺义区潮白河畔
定位:“世界级的高尚退休社 区”、“全新退休生活的领跑者”
规模:总建筑面积70万平方米
物业类型:独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓
客户来源:主要来源北京;别墅;①东方太阳城医院(一级综合性医院)
②东方嘉宾国际酒店,五星级标准
③大型超市进驻,商业一条街
④康体中心,各类球馆、温泉游泳池
⑤ 5万平米太阳会所,商务会议,餐饮休闲
⑥汇佳幼儿园;① 约2000亩潮白河
②近10万株原生树
③近20万平米社区生态湖
④ 75万平米运动休闲绿地
⑤节能环保的水源/地源热泵系统
⑥高达4000个/立方厘米负离子含量,绿色生态系统,可比海滨、森林开放 ;太阳城医院:专业医师和设备、由北京市老人病研究中心选派、定期体检,提出保健计划、专业急救中心、全覆盖的应急呼叫系统。;;养老地产要配套完整的,可应对紧急情况的医疗服务系统。
要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。
具有复合精神和价值需求的老年人服务功能,满足自我价值的实现。
针对养老客户的无障碍设计。
养生跟养老相结合。;part5:风险评估;“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而,因为缺乏配套政策和监管,持有经营要考虑资金风险,经营收益不足10%,开发与经营的截然分开势在必行,养老地产面临着很大风险。 ;新兴市场不稳定;政策优惠无保障 ;对于开发商来说,最熟悉的商业模式是:买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于,盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态,大都需要民政部门的补贴才能维持运转。
而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策,全国有90%以上的老人在家养老,这是一个巨大的产业,开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。;投资额高,投资收益风险大;回收期长,扩
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