房地产行业2019年中期投资策略报告_稳中求进_分化显现.pdf

研报客 证券研究报告 房 地 产 投资评级：推荐 （维持） 稳中求进，分化显现 行 业 报告日期：2019 年06 月30 日 ——房地产行业2019 年中期投资策略报告 分析师 分析师：陈智旭 S1070518060005 核心观点 ☎ 021  chenzhixu@  短期基调可能依然以稳为主，但因城施策框架下政策分化将更明显：目 前来看房地产政策制定的主要考虑因素为稳增长、防风险、惠民生，在不 行业表现 50% 同的阶段不同的因素可能占据主导。综合三方面来看，我们认为短期房地 40% 产政策将依然以 “平稳发展”及“因城施策”为基调，1 ）平稳发展：无 30% 论是经济系统、金融系统、还是财政系统，房地产行业依然具有较大影响， 20% 稳定器作用仍比较明显，特别是在经济不确定性较高的背景下。而尽管面 10% 0% 临下行压力，目前地产投资增速维持高位，政策转松托底的紧迫程度还并 -10% 不高，仍需进一步观察行业及宏观经济数据的未来走势。另一方面考虑到 行 业 居民杠杆率水平处于上升通道、重点城市房价收入比高而库存水平相对较 报 房地产 沪深300 低，政府对楼市价格上涨依然维持较高的敏感度。2 ）因城施策：重点城 告 数据来源：贝格数据 市库存水平较低，房价有一定上涨压力，预计政策基调整体将依然偏紧， 但考虑到相比去年边际改善以及低基数效应，19 年有望走出“量升价稳” 的态势。三四线城市可能会有明显分化，部分城市下行压力大，调控政策 相关报告 有望出现调整。去年的因城施策表现出来的特征可能是政策主体由中央过 市场盘整，精选个股 2018-06-29 渡到地方，但政策内容趋同程度很高，基本都是收紧的限购限贷限售等， 而未来政策内容在城市之间可能分化会更明显，真正意义上有保有压。  中长期来看，城镇化仍有空间，结构性机会凸显：1 ）城镇化：2018 年末 全国常住人口口径城镇化率59.6% ，若按年均增长1%、人均居住面积35 平米测算，从总量上来看，每年城镇化带来的新增需求近 5 亿平米，而 行 2018 年住宅销售面积约 15 亿平米，城镇化仍是住房市场有力驱动。2 ） 业 结构性机会凸显涉及两个维度，产品及区域。产品方面，从城镇人均住 投 宅面积来看，若按常住人口测算2018 年末人均居住面积约为30 平米，而 资 按商品房及常住人口口径测算人均居住面积约20 平米，处于相对较低的 策 水平，改善型需求潜力大。另外从住房建成时间来看，根据2010 年人口 略