世联-龙湖低密度产品系列研究.ppt

北京艳澜山位于北京的中央别墅区，也是龙湖地产在北京的第一个别墅项目 项目位置：顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米 物业类型：联排别墅? 占地面积：240000平方米 建筑面积：19万平，地上约10.8万平 容 积 率：0.67 总 户 数：共430栋 罗马湖 北六环 京承高速 北五环 联排别墅 【户型面积】超过常规的联排产品，提供大面积的居住感受 常规房型面积与艳澜山联排户型面积比较 项目距 户型面积（㎡） 备注 常规产品 220-300 多为地上2-3层 上海艳澜山 330-430 地上两层，地下一层。 含赠送面积90-180平，包括地下室、花园等 北京艳澜山 320-430 北京艳澜山联排户型面积统计（㎡） 中间户型 端头户型 A B1 B2 C D AA BB CC CC# 地上两层 220 226 253 250 275 261 262 280 293 地下一层 127 93 93 130 99 140 92 145 159 合计 347 319 346 380 374 401 354 425 452 联排别墅 例：端头BB户型，354平 【端头户型】面积偏大，设计侧院及侧门入户 地下一层 一层 二层 下沉庭院 下沉庭院 侧门入户 大院别墅 【功能布局】以家庭舒适感为前提，卧室尽量朝阳，不同楼层分设不同功能 一层设置起居厅、家庭厅、餐厅以及老人或孩子住区； 二层为主人区域； 地下一层为家庭情趣空间。 C户型，建面380㎡，地上250㎡，地下130㎡。 增加房间采光面 7.0－8.9米的面宽设计，3.3－3.5米的层高 空间南北朝向布局； 卧室尽量朝阳与分层布局。 功能空间合理布局 联排别墅 【庭院】下沉庭院与前后花园构成别墅“三重庭院” 三重庭院：每栋别墅都由前花园、后花园以及下沉式小庭园包围。 特点： ——采用开挖与填土的方式，保证地下室南侧全面采光。 ——下沉庭院面积约30－50㎡。 例：C户型，建面380㎡，地上250㎡，地下130㎡。 联排别墅 洋房 代表项目：重庆弗莱明戈、成都弗莱明戈、西安弗莱明戈（部分）、北京蔚澜香醍、花墅香醍…… 价值体系 总体规划 户型设计 底TOWN 平层 顶TOWN 产品特征：洋房别墅化 【规划】院落式布局与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区的院落氛围 洋房布局于项目内部，外围采用高层隔离 采用半围合半独立的院落式组团，打破传统“兵营式”布局 重庆弗莱明戈 成都弗莱明戈 容积率： 成都弗莱明戈（含部分小高、高层）：1.55 重庆弗莱明戈：1.36 洋房 【产品形态I】产品包括5+1和7+1两种类型 洋房 【产品形态II】包括底TOWN、顶TOWN和平层产品 底跃 平层 二跃三 顶跃 例：7+1单体 地下车库 洋房 【产品形态III】为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层 例：7+1单体 私家花园赠送 地下室架空赠送 下层前花园赠送 入户花园赠送 洋房 【户型创新】部分户型进行局部创新 例：弗莱明戈147-157平3室2厅1厨2卫 例：蔚澜香醍170平4室2厅2厨2卫 家庭厅 餐厅 中厨 西厨 客厅 优点： 增加了中西厨功能 增加家庭厅 卫生间 缺点 暗卫 洋房 例：成都弗莱明戈 【内部结构】 例：成都弗莱明戈 【内部结构】 例：成都弗莱明戈 【内部结构】 例：成都弗莱明戈 叠拼别墅 物业类型：叠拼别墅 代表项目：北京花墅香醍、北京蔚澜香醍、北京香醍溪岸… 产品特征：香醍系产品是指容积率在1.0-2.0左右的地块上，对别墅社区的研发。 物业组合：独栋别墅+叠拼别墅+洋房 项目 容积率 物业类型 北京花墅香醍 1.40 别墅 北京蔚澜香醍 2.20 住宅、花园洋房、叠拼别墅 北京香醍溪岸 1.20 独栋 【户型面积】根据项目不同情况，户型面积跨度较大，但整体均在240㎡以上，部分达到400㎡ 花墅香醍380-400 蔚澜香醍240-270 北京龙湖主要项目户型面积比较 项目定位 户型面积（㎡） 颐和原著 滟澜山 香醍溪岸 花墅香醍 蔚澜香醍 顶级高端豪宅 中央别墅区高端别墅社区 具备度假功能的第二居所 面向城市升级客户的城市别墅，以第一居所为主 300-400 320-430 1000-2000 备注 容积率要求更低，户型尺度更大 叠拼 【户型布局】与联排别墅类似的功能布局排布 例：北京蔚澜香醍 户型设计：类似滟澜山的联排户型 北侧的采光则留给一层的中西分厨和二层的卫生间，中间部分用来安置楼梯 南侧是突出建筑体的卧室，拥有极好的采光和景观。 进深较短的部分采光通透，一层安排了客厅和餐厅，二层则是通透的主卧。 一层:花园层 ——房间尽量南向朝阳设计 ——开间约6.3米宽度 ——下叠带下沉庭院；上