房地产市场法案例分析.doc

【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。 解决方案 步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料； 表2-1 实地踏勘估价对象表 房屋坐落 昌平区回龙观龙锦苑1区 房屋所有权人 xxx 房屋所有权证号 X京房权证昌字第xxxxxx号 土地证号 xxxxxx 使用权类型 住宅 土地面积1011㎡ 土地使用权终止日期 2055年 土地形状 规则（矩形） 房屋登记用途 住宅 建筑面积 126 ㎡ 建筑结构：砖混 标的所在楼层/总楼层： 3 / 6层 使用状况 √自用 ?空置 ?出租 层高(米)：3 成新率：8 现状用途 √住宅?办公?商铺 户型结构 3 房 2 厅 1 厨 2 卫 1阳 建成时间：2005 朝向：南 使用状况 √完好 ?基本完好 ?一般损坏 ?严重损坏 ?危房 评估目的： 出售 维修保养 √良好?一般?较差 通风采光 √良好 ?一般 ?较差 物管类型：√小区?大院?单体楼?封闭?半封闭?开放 四至：东：昌龙锦苑公交总站 西：科星西路 南：龙锦二街 北：龙锦一街 公交线路 √有 ?无 共 6条线路步行 1 分钟 地铁站名：回龙观东大街站 步行至该地铁站口约 10 分钟 景观 √公园√小区园景?望江?人工湖?山?球场?泳池?无 小区配套：便利店 物业设施及管理 电梯 ? 部客梯 货梯每层 户 √无 ?完好?基本完好?一般损坏?严重损坏 房屋间距 良好 车位 比重 良好 临街状况 良好 使用 状况 良好 水电 ?明敷√暗敷?无 √完好?基本完好?一般损坏?严重损坏 通讯 √电话 √有线电视 √网络 √完好 管道煤气 √有 ?无 消防 √消防栓√自动喷淋?烟感报警?无 √完好?基本完好?一般损坏?严重损坏 物业管理 √防盗门√自动对讲系统?可视对讲系统 √小区监视系统√24小时保安?无保安 物业收费：每平方 2.3 元 周边配套 ?商场 √幼儿园 √学校 √医院 √邮局 √银行 √菜市场 ?超市 √公园 √体育设施 √酒店 √娱乐休闲 物业外墙 ?马赛克?条形砖?玻璃幕墙?水刷石√涂料 装修档次 ?毛坯 ?普通√精装 ?豪华 楼梯间、门厅、大堂 地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰 其他： 公共通道 地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰 其他： 内部装修 基本状况 使用现状 客餐厅 地面 瓷砖 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 墙面 石灰 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 顶棚 抹灰 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 门 包门 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 窗 塑玻 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 柜体 木质 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 房间 地面 木地板 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 墙面 石灰 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 顶棚 抹灰 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 门 包门 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 窗 塑玻 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 厨房 地面 瓷砖 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 墙面 瓷砖 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 顶棚 pvc √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 其他 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 主次卫 生 间 地面 瓷砖 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 墙面 瓷砖 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 顶棚 pvc √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 其他 □外阳台 个 √内阳台 1 个 附属物：水池 √完好□基本完好□一般损坏□严重损坏 法定优先受偿款 ?拖欠建设工程款 元 ?拖欠土地出让金 元 ?拖欠报建费 元 ?拖欠税费 元 ?已抵押担保的债权数额 元 ?其它法定优先受偿款 元 备注 我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息： 地理位置与环境 评估标的物座落于北京市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦