房地产开发管理中的成本控制.docVIP

PAGE PAGE 1 房地产开发管理中的成本控制 　　【摘要】房地产项目的开发中，房屋销售价格相对不可操控，因此如何有效地控制工程造价，是提高企业市场竞争力的重要举措。本文从工程前期决策设计阶段、施工准备及实施阶段、竣工阶段及组织措施四个方面，论述了房地产开发项目管理中的成本控制。 　　【关键词】工程造价；房地产开发；项目管理；成本控制 　　近几年来在全国范围内掀起的商品房购买热潮推动了房地产项目的开发，房地产开发商面对无限商机，对比房屋销售价格相对的不可操控，为争取合理的最大额度的经营利润，势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是摆在每一个房地产开发商面临的重要课题。目前房地产开发商已不单纯依靠自身的工程技术力量，而是更多地委托工程建设项目管理顾问公司、监理公司或工程造价咨询公司等中介公司进行工程项目管理，始终坚持科学发展观统领全局，紧紧围绕“成本控制”这一重点任务，努力做到建设产品性价比最优和开发项目经济效益的最大化。 　　1工程前期的成本控制 　　1.1营运方案的编制、决策和执行 　　房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。 　　1.2做好规划设计阶段的成本控制 　　设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制投资规模、提高经济效益的决定性环节。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的搭配比例要合理，容积率指数，设计平面组合适应市场的同步需要，将会有利于产品销售，同时也会提高房地产开发商的经济效益。 　　1.2.1加强设计阶段的经济论证，实行限额设计 　　设计阶段是工程建设的关键环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。统计资料显示，在设计阶段，设计费只相当于工程全部费用的1%左右，但对建设项目投资的影响程度达70%以上。控制工程造价的关键是项目实施之前的项目决策和设计阶段，要想使工程成本控制在预期的目标之内，最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资，而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本，它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。 　　实行限额设计的房地产开发商方面的具体监控方法：1）房地产开发商制定营运方案，确定造价限额指标，与设计单位签订设计合同，明确设计奖罚办法；2）委托中介工程管理公司，利用累积的各项工程造价数据，配合房地产开发商进行设计方案评审、成本分析对比，从而达到预期的造价控制指标。 　　1.2.2要加强设计出图前的审核工作，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更 　　加强出图前的审核工作进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。在设计出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。 　　1.2.3细化及明确设计范围，安排好各专业设计图纸及必要时的设计变更的提供时间在与设计单位签订设计合同时，应明确具体设计范围，特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应包括在总体设计合同内，避免再由别的专业公司另行设计，造成设计费用增加，及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成施工打凿等的浪费现象。另外，水电图纸不能及时提供，特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供，会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电缆，从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都时有发生，应力求避免。 　　2工程施工准备阶段、施工阶段的成本控制 　　2.1做好工程预算工作，进行动态成本控制 　　作为房地产开发商所委托的工程中介管理公司，对成本控制应实行动态管理，及时了解、掌握工程成本的变化，为工程招投标、签定工程合同及拨付工程进度款提供依据，为工程总造价的控制提供保障。但目前还存在工程开工前一些出图不及时、装修标准不确定、修改变动大的现象，这不利于成本控制，也容易出现索赔、扯皮现象，容易让施工单位钻空子，影响工程进度。另外，对于预算超出相应概算的施工图设计部分，中介管理公司要加以详细分析，找出原因，并及时知会房地产开发商，以调整或修正控制目标，对工程造价实施动态控制。 　　2.2以合同管理为手段，加强成本控制 　　房地产开发过程中的投资支出存在