《如何通过概念规划设计提升产品溢价.ppt

1.价值链系统 小盘案例6: 四惠项目规划概念 ●以简洁整体的建筑体量形成 与周边社区迥异的规划理。 ●北部300多米长板式建 筑形 成社区背景。 ●南部45度布置5栋方塔，形成 独特城市形象，增加南向采 光面，同时避免住宅视线正 对地铁站24米高建筑。 ●商业及会所布置于变电站周 边，形成丰富的商 业、休闲 空间，同时降低变电站的不 利影响。 ●通过建筑布局形成内庭院、 南部与四惠站之间三角形绿 地、东部网球场等不同层次 的景观、休闲空间。 概念设计回顾——承孝相 概念设计回顾——承孝相 ● 在承孝相方案基础上进行优化，形成“大围合的规划布局。 ● 以变电站为界，西部商业及公寓区域对城市开放，形成具有活力的商业街区，东部封闭管理，形成安 静、休闲的纯居住区。 ● 内庭院由西向东层层升高，形成具有坡地特色的景观。 案例7:天津亿城华府规划概念 案例8:北京亿城西山公馆规划概念 案例9:北京亿城燕西华府规划概念 规划概念总结（学员总结案例）: 空间布局及景观架构:充分利用周边有利环境.规避不利环境 。 2. 竖向设计 3. 住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平衡考虑。 4. 消除传统“行列式”格局: 尊重城市肌理,形成平行于城市道路的楼栋布局。 保证正南北向采光，形成正南北向的楼栋布局。 着重住宅单体山墙部分加强丰富变化, 营造富于变化的庭院空间。 5. 尽量减少高层数量,降低感觉容积率 。 6. 交通人车分流,尽量减少对区内景观及活动的影响 。 7. 创造人文交往空间。 高品质住宅开发与管理系统 ------概念规划设计的价值 主讲：周柏生 目录 1 2 3 4 概念设计阶段的创新案例 董事长/总经理(及一线高管)：如何从多方案中比较与判断规划概念设计的价值方向 规划概念设计的设计深度与范畴 规划概念设计在产品创新中的关键作用 营销策划 设计研发 营销推广 市场语言 产品语言 市场语言 客户定位 产品设计 推广策略 序： 2.项目价值体系重塑 形象溢价 营销溢价 全面溢价 土地溢价 产品溢价 规划概念设计的价值与地位 1.规划概念设计的设计深度与范畴 2.规划概念设计在产品创新中的关键作用 良好的项目概念设计，使项目的土地价值和个性能够充分展示及挖掘出来，形成有力的产品支撑点和特色，体现了项目产品大的价值方向。 3.董事长/总经理(及一线高管)：如何从多方案中比较与判断规划概念设计 的价值方向 (1)设计策划管理与概念设计单位的选择 4.1 概念设计要点 4.2 项目的规模分类 4.3 多方案比较的规划概念设计优化 4. 概念设计阶段的创新案例 (2)把握规划概念设计价值方向的十大原则 4.1 概念设计要点 项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖掘与描述，以及针对此主题概念展开的规划、建筑、景观等一系列设计概念等。是项目产品设计中非常关 键的环节，是产品价值的起点和基点。 4.2 项目的规模分类: 50万平米以上 大盘 100万平米以上 超大盘 15~30万平米以上 中盘 15万平米以下 小盘 4.3 多方案比较的规划概念设计优化 (1)深圳香蜜山 (2)深圳梅陇镇 (3)金地北京格林小城 (4)金地北京格林小镇6 (5)金地北京格林小镇 (6)金地名京 (7)天津亿城华府项目 (8)北京亿城西山公馆 (9)北京亿城燕西华府 案例1:深圳香蜜山 案例1:香密山概念规划的演变(原规划概念) 日清方案模型 日清方案总图 王董方案一 王董方案二 新加坡DP方案总图 新加坡DP方案模型 案例1:香密山概念规划的演变(最终规划概念) 最终规划概念草图 案例2:深圳梅陇镇 案例3:北京格林小城 小城东南侧隔100米宽市政绿化带比邻50米宽的荣京西街，西北隔30米宽规划路与大雄地产相临，东北隔40米宽规划路和70米宽绿化带比邻凉水河，西南隔50米宽的规划路与三海子公园相望 。 格林小城经济技术指标 按每户1辆考虑 车位数 约4000 m2 幼儿园面积 约1500 m2 辅助运动休闲会所面积 约12000 m2 集中商业中心区建筑面积 约680000 m2 可销售建筑面积 其中： 35% 绿化率 约1 容积率 约680000 m2