璋章-《商业地产定位与规划》.ppt

九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之一：签约品牌越大越好？ 品牌与市场环境是否适合？ 品牌与项目定位是否适合？ 品牌与物业条件是否适合？ 品牌与招商投入是否适合？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之二：签约条件越高越好？ 品牌商或商户是否能够接受？ 是否有利于留商、养商、兴商？ 是否能够保障项目开业时间？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之三：签约品牌越新越好吗？ 新品牌是否适合市场环境？ 新品牌消费者能否接受新品牌？ 前期开发新品牌投入的费用是否合理？ 新品牌后期的培育时间和费用是否有准备？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之四：配套功能越全越好？ 是否符合业态定位？ 是否符合功能定位？ 是否符合物业条件？ 是否具有竞争优势？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之五：签约租期越长越好？ 是否有利于项目的经营调整？ 是否有利于物业的今后处置？ 是否符合市场的租金增长标准？ 是否符合项目的投资赢利模式？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之六：招商时间越早越好？ 是否确定了商业定位？ 是否做好了商业规划？ 是否设定了招商条件？ 是否保障了物业条件？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之七：销售的物业不需要招商？ 商铺可以一卖了之吗？ 对自营户就可以放手经营吗？ 对户外商业街就可以放手不管吗？ 对销售的物业需要做些什么样的招商工作呢？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之八：满足了主力商家的要求就好？ 引进主力店是否符合投资赢利模式？ 主力商家的要求是否合理？ 是否争取了条件的最大化？ 是否平衡了主力商家和一般商户的关系 ？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之九：招商工作由自己做好？ 自己是否能把握招商的各个环节？ 自己是否有胜任的招商团队？ 自己是否有时间和精力进行招商？ 自己是否有有效的商业资源？ 九、商业项目招商的十大误区 九、商业项目招商的十大误区 误区之十：只要招商成功就好？ 是否建立了管理保障体系？ 是否组建了专业管理团队？ 后续的营销和推广是否能跟上 ？ 后续的市场培育是否有投入？ 九、商业项目招商的十大误区 * 六、招商落位的时间选择　 ４、物业分零发售后商业的招商时间选择　 业主招租，承租人自主招商 自营 开业前8－10个月 开业前8－10个月 代租 返租 自租 自主招商 六、招商落位的时间选择　 六、招商落位的时间选择　 ４、分零发售商业物业的招商时间　 自营、自租、代租、返租 　 需重点的准备工作 严谨的法律关系：代租、返租协议 规范的管理制度：管理公约、管理制度 明确的费税条件：工商、税务、物业费用 六、招商落位的时间选择　 六、招商落位的时间选择　　 ４、分零发售商业物业的招商时间　 自营自租需重点把握的问题 品类要求 品牌档次 装修效果 店面形象 六、招商落位的时间选择　 六、招商落位的时间选择　　 ４、分零发售商业物业的招商时间　 自营自租需重点把握的问题 管理规范 收费项目 费项标准 工商税务 六、招商落位的时间选择　 六、招商落位的时间选择　　 ４、分零发售商业物业的招商时间　 代租返租需重点把握的问题 时间年限 租金回报 回报支付 工商税务 费税分担 六、招商落位的时间选择　 六、招商落位的时间选择　　 开业前6－12个月 ５、商业步行街和社区底商的招商时间选择　 　需做好的准备工作 品类和功能规划 外观形象规范要求 费项及收费标准 六、招商落位的时间选择　 招主力店 七、招商落位的对象选择 ２、商业项目招商的4大对象 招经营商户 招品牌 人 商品 商家 招功能店 商家 　七、招商落位的对象选择 大卖场 百货 家居建材 专业店 招零售类主力店 七、招商落位的对象选择 七、招商落位的对象选择 招配套功能店 餐饮类 休闲类 娱乐类 运动类 院线类 电玩类 金融类 其它类 七、招商落位的对象选择 　七、招商落位的对象选择 招主力店的作用 强大的品牌号召力 强大的聚客能力 拉升租金价格 提升招商条件 七、招商落位的对象选择 　七、招商落位的对象选择 招主力店的作用 提升项目的社会形象 稳定的租金收益 提升项目的物业价值 七、招商落位的对象