世联-恒生报告市场研究及前期定位.ppt

关键词 我们与山很近，与山为邻，与山对话 我们在这里自由呼吸、我们的生活是运动相伴 我们生活的这里是山涧流水 我们需要一个概念来阐释我们的真实的生活 …… 我们想到了赖特的流水别墅 一场关于建筑与自然的对话..... 一种自然与生活的民主对话。。。 红房子— 大隐于山，山色私享尽幽谧 私家山，私密、占有、生态，社区环境价值及区域印象的融合 依势而居，流水草长叶诉喧 坡地园林，以原生地貌为雏形，自上而下层层递进建园，每户均被错落有致的立体景观环绕，给每个居住者视野眺望的无限享受 私隐于情，赭石红墙显风情 赖特有机建筑理念生活的集中体现 公园里— 山脚下— 赖特有机主义生活区 我们的竞争优势—— 低总价：300万以下的别墅洋房梦 高附加值： 别墅：控面积、多景观、多庭院、双首层、高赠送（100平米以上） 洋房：独立入户、别墅化空间（庭院、露台、地下室）、高赠送（20-50平米） 专属私享的山体资源：泛会所、山体运动公园 台地园林：自然生态公园式、一轴多点，山地叠水 PART 5 开发分期研究 一期 二期 一期阐述： 产品：经济型小联排、大联排、经济型花园洋房 作用：稀缺资源，建立区域形象标杆；快速回现 二期阐述： 产品：经济型联排、经济型 双拼、经济型洋房 作用：树立形象、提升溢价 【开发分期】先期启动强势山体资源，以资源优势克服区域陌生，以高性价比的联排、双拼产品快速回现；后期伴随区域认知的提升，继续加推洋房、联排，且以少量双拼树立标杆，提升形象和溢价 关键词： 超高性价比、原生山体景观 关键词： 成熟区域、 标签产品 一期 二期 【一期指标】一期推售小联排、大联排、8+1洋房三种产品，预计销售收入为5亿元 物业类型 主力面积 建筑占比 建筑面积 （万平米） 套数 住宅 小联排 180-220 14.4% 0.79 40 大联排 220-240 22% 1.16 50 8+1洋房 120-155 63.6% 3.34 224 合计 100% 5.25 312 预计销售收入 50120万元 （联排单价按12000元/平米、洋房单价按8000元/平米） 配套 私家山体休闲会所、商务会所 一期 【二期指标】二期推售双拼、小联排、大联排、8+1洋房四种产品，预计销售收入为5.4亿元 物业类型 主力面积 建筑占比 建筑面积 （万平米） 套数 住宅 双拼 300左右 5.5% 0.30 10 小联排 180-220 12.9% 0.71 38 大联排 220-240 20.9% 1.15 50 8+1洋房 120-155 60.7% 3.35 224 合计 100% 5.51 322 预计销售收入 53540万元 （双拼单价按15000元/平米、联排单价按12000元/平米、洋房单价按8000元/平米） 配套 私家山体运动公园 二期 方案一：别墅+洋房 方案二：别墅+高层 1% 0.1 2% 0.2 会所 配套 37.2% 3.72 60.7% 6.69 8+1洋房 合计 住宅 54.4% 5.45 34.6% 3.82 联排 10 0.74 占地面积 （万平米） 100% 100% 11 7.4% 2.7% 0.30 双拼 占地 占比 建筑 占比 建筑面积 （万平米） 物业 类型 【产品组合方案对比】 形象定位 客户定位 产品定位 1% 0.1 2% 0.2 会所 配套 15% 1.46 46.5% 5.12 33层高层 合计 住宅 77% 7.70 49% 5.39 联排 10 0.74 占地面积 （万平米） 100% 100% 11 7.4% 2.7% 0.30 双拼 占地 占比 建筑 占比 建筑面积 （万平米） 物业 类型 从两种方案组合下的潜在竞争、走量分析、经济效益对比出发，综合考虑确定地块的最佳产品组合 1 2 3 潜在竞争 走量分析 经济效益 竞争少，机会大 年度去化面积及套数 产品价格预测下的经济效益测算 方案一：别墅+洋房 方案二：别墅+高层 本项目地块可能的物业组合 银丰唐郡 国华印象 舜兴东方 中国铁建国际城 万科金域国际 舜奥华府 120-160 150-167 130-170 160-200 212-300 189左右 未来产品 主力面积 10100 至少10000 9000 11000 9400-12000 10000左右 预计销售均价 （元/平米） 176-220 约6万 中国铁建国际城 品质高层 200-360 约4万 国华印象 189万元 约3.8万 银丰唐郡 洋房 120-160 约40多万 万科金域国际 150-167 约11万 舜兴东方 120-150 约25万 舜奥华府 预计总价区间 （万元） 潜在供应 （万平米） 代表项目 物业类型 走量分析 潜