红星美凯龙投资白皮书.docVIP

目 录 一、认识红星美凯龙 二、红星简介 体量 产品 租赁情况 租金上涨过程 红星招商 三、市场前景分析 购买力 消费需求 需求时间 四、一期、二期销售情况 五、销售政策 六、实际案例 附表：南通四区域住宅情况一览表 认识红星美凯龙： 红星美凯龙国际家居博览中心，自1986年创办以来，目前全国53个城市已发展连锁商场72家。2009年红星美凯龙销售额达到313亿，是中国家居流通业第一品牌。 红星美凯龙在中国家居流通业中成功创造多个“第一”：第一个做连锁；第一个做加盟；第一个买地自建商场；自2008年以来几乎在每个城市的家居销售额均为第一。 红星美凯龙在经营管理上摸索出一套在成熟的全面质量控制法。红星实行“全球名牌捆绑式经营”，在品牌进行筛选、让质量上和服务上让客户满意的厂商入驻；在售中、售后上实行“统一收银、统一送货、统一售后负责”的红星美凯龙卖场负责机制。 南通红星美凯龙简介： 南通红星美凯龙地处通富南路59号，是南通房地产快速发展的核心区域，是南通城市向南发展的中心地带。 一般专业卖场型商业，需要一定的市场培育期（2~5年），在南通市场大家可以看到的尚美家义乌小商品市场、鸿运装饰城、新永兴城目前还处于市场培育期，处于市场培育期的商铺空置率最高达到50%以上； 但红星美凯龙利用自身的品牌影响力，以及整合20余年的战略选址经验，布局南通未来家居消费制高点，在第一年即实现满铺经营状态，第二年取消所有租金优惠，并实现租金的上涨。 在营运方面，红星美凯龙的经营广告投入量为目前南通所有商业卖场中最高的，目前达到1000万/年；这点可以看出红星美凯龙（本案）追求的商业的良性可持续发展； 体量：总建筑面积25万方，是目前开发区最大的商业卖场型项目。 投资产品：30---171平方的小商铺。 装修标准：全商场精装修。 租赁情况：目前达到90%以上出租率。 开业时间、租金上涨过程：红星美凯龙自2010年9月1日试开业、2010年10月正式开业。 红星政策：捆绑式经营。红星与全国600余家商户签定捆绑式经营合同即签定合同的商家必须进驻红星美凯龙的每家经营店。 市场运营及成绩：为了帮助卖场内的经营户能够更好、更便捷的销售自己的产品，南通红星美凯龙商场每年投入1000万元的广告费帮助商家宣传自己的产品及红星美凯龙商场（其中包括户外媒体、电视广告、广播、优惠活动等方式），并且为了租金商家更快的、集中的销售自己的产品，红星美凯龙商场主动走出商场外寻找客户，逢节假日定期举办活动吸引客户。目前已经为各品种商户谈妥万通城、世纪花城等周边即将交房的高档住宅小区的团购消费活动，团购活动目前已经完成了300万元的消费协议。且团购活动仍在继续、谈判行为仍在进行。 市场前景分析： 南通红星美凯龙位于南通通富南路，是开发区商业及住宅的核心区域，辐射主城区、新东区、新城区、开发区、各县区。一个商业项目的前景主要是看该项目周边的购买力及消费需求。 购买力 红星美凯龙所经营的产品属于中高档。南通市目前的高档楼盘基本集中在新城区及开发区且行政中心亦在向新城区搬迁，新城区将会成为南通第二个经济行政中心。周边住宅的销售价格已经达到均价10000元/平方左右。可以说大部分的中上层经济收入的人群在新城区、开发区选择了置业。而这部分人群将会成为红星美凯龙的目标客户群。 消费需求 自2010年营业额从最初的每天20万上升到目前的60万，节假日更是高达150万左右，2010年国庆创下营业额600万的佳绩，每月营业额在2500万左右。随着营业额的上升，租金也是水涨船高，租金从最初的平均35元/平方/天上升到现在的平均70元/平方/天。 消费需求潜力（具体区域年度交房数据见附表） 红星美凯龙选址的战略意义在于占领新城区、新东区、开发区的未来房地产集中区域。据统计，这三个地区的新开发住宅项目达方，按照每户100平方计算，这几个地区的住宅户数将会达到10万户，按照家庭装修标准，每户将会有5万元的家具装潢需求。那么该地区将会有50亿的消费需求。这仅仅是目前在开发项目。据统计，这三个地区的住宅开发量将会以每年300万方量的速度递增，每年又会新增15亿元的家具装潢需求。 据附表统计，2011年交房265万方。约2.65万户，新增消费约13.25亿。 2012年交房507万方。约5.07万户，新增消费约25.35亿。 2013年交房456万方。约4.56万户，新增消费约22.8亿。 2013年以后每年开发300万方。约3万户，新增消费15亿 新增消费额测算（十年期）：预计红星美凯龙商场所占市场份额为60%。 年度 已有市场存量（金额） 预计新增需求量（金额） 每年市场量（金额） 需改善需求