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1.某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下:该设备采购价5万元,运输费0.1万元,安装费0.3万元,调试费0.1万元,已服役2年。经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行,且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍,安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。
解:现时采购价=5×(1+20%)=6(万元)
现时运输费=0.1×(1+1)=0.2(万元)
安装、调试费=0.3×(1+40%)+0.1×(1+15%)=0.535(万元)
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735(万元)
2.某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元,45万元,50万元,53万元和55万元;从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少?
解:前5年企业税前净收益的现值为:181.47(万元)
稳定期企业税前净收益的现值为:55/10%/(1+10%)5=341.51(万元)
企业税前净收益现值合计为:181.47+341.51=522.98(万元)
该企业的评估值为:522.98×(1-40%)=313.79(万元)
3.某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年,现该房地产拟出租,出租期为10年,按租赁双方的租赁合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年按等比级数递增,每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值是多少?
要求:
(1)按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;
(2)写出计算过程;
(3)写出正确结论。
解:(1)计算公式为:
(2)计算过程:
前五年的租金收益分别为:R1=8(万元)
R2=8×(1+2%)=8.16(万元)
R3=8×(1+2%)2=8.32(万元)
R4=8×(1+2%)3=8.49(万元)
R5=8×(1+2%)4=8.66(万元)
后五年的租金收益均为:R=15(万元)
折现率为:r=10%
(3)将(2)中的数据代入(1)中的公式中,求得P=66.75(万元)
4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
解:(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为:
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
(2)计算楼价:
楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元)
(3)计算建筑费和专业费
建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)
专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)
(4)计算销售费用和税费
销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元)
销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元)
(5)计算利润
利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16,500,000)×10%
(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.)
(6)计算利息
利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1]
=0.1236×地价+990,000
(注:地价是在两年前就投入的,故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用1次方.)
(7)求取地价 地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1×地价
-1,650,000-0.1236×地价-9,900,000
地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)
(8)评估结果 单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)
楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米)
5.某公司的一条生产线购建于2010年,购建成本800万元,2013年对该生产线进行评估。有关资料如下:
(1)2010年和2013年该类设备定基价格指数分别为108%和115%;
(2)与同类生产线相
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