物业管理师实例资料案例.ppt

某物业项目建筑面积29万平方米,可收费用面积26万平方米,计划成本542万元,现正进行招标。有一物业公司管理多层住宅20万平方米,高层住宅20万平方米,别墅4万平方米,该项目投标做了一个物业费核算,总共包括以下项目: 1. 人员工资奖金及福利包括 1). 分管此项目的副总的工资 2). 项目经理工资 3). 项目员工年终绩效奖 2. 补充养老金 3. 公共区域维修保养费用 4. 工程保修费用 5. 管理区域保洁材料费用 6.管理区域装修垃圾清运费用 7.公共秩序维护费用 8.项目履约金 9.公共部位、公共设施公众责任保险费用 10.固定资产折旧费 11.对社会的爱心捐赠 1.该项目可由何种资质等级的物业公司承接? 2.根据投标物业公司的面积判断该物业公司的资质等级。 3.以上哪些费用不能计入物业管理支出费用? 4.设营业税及附加5.5%,项目成本利润率8%。求? 1).成本利润额 2).税金 3).物业服务费总额 4).物业费单价,列出公式计算。 ? 1.该项目可由一、二级资质的物业公司承接。 2. 投标的物业公司应为二级资质,因为: 1). 多层住宅20/100=20% 2). 高层住宅20/50=40% 3). 别墅4/8=50% 4). 20%+40%+5%=110%100% 3. 不能计入该项目物业管理成本的费用有: 1). 分管副总的工资 2). 年终绩效奖 3). 工程保修费用 4). 装修垃圾清运费 5). 爱心捐赠 4. 相关费用计算 1). 利润=5420000 × 8%=433600 元 2). 税金=(5420000 +433600) × 5.5 =321948 元 3). 服务费总额 =(5420000+433666+321948)=617554元 4). 物业费单价=6175548÷(260000 × 12 )=1.98 2006年8月，业主何某因欠缴物管费、水电公摊费、垃圾处置费共6280元，被物业公司起诉到法院。物业服务企业与建设单位签订了前期物业服务合同，物业服务费按物价局批文每月1.80元/平方米来收取，合同约定有保安、保洁、绿化、维修管理服务等内容。物业公司要求何某交付上述欠款及支付滞纳金。何某认为物业公司未尽到保安职责，自己的住房两次被盗，物业公司违约在先，故有权不向物业公司交纳服务费用。 1. 何某的说法是否成立？ 2. 对此案例应作如何处理？ ? 1.何某的说法有一定的道理。因为企业与业主之间建立收交费关系的基础，是按合同约定向业主提供服务。企业按合同约定提供的服务有瑕疵，对有瑕疵的服务，业主有权扣缴应交纳的费用。 2.对此案例，可按以下原则处理 1).首先，应对企业收费行为的合法性进行确认。由于物业服务企业与建设单位签订了前期物业服务合同，按最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中第二条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，可见企业向何某收费具有约束力。 其次，应对企业收费标准的合法性进行确认。由于企业的服务收费标准是按物价局的批文标准来收取的，因此其收费标准具有合法性。 再次，应对何某的欠费事实和欠费金额进行确认。由于何某在法院审理应诉中，仅强调室内被盗是拒交其费用的理由，而并未否定欠费事实和欠费金额，从这一角度,可确认何某的欠费事实与欠费金额。 4) 最后,应确认老何的欠费理由是否成立。由于物业公司向老何提供的服务包括保安、保洁、绿化、维修、管理等服务,如果只是保安出了问题,老何只能拒交保安费用,而对其他的费用则不能拒付。 5) 此外,对于滞纳金,如果双方之间有相应约定,则可按约定收取,如果没有约定,则不应该收取。 ? 2.在合同中，企业可从两个方面来约定保安责任:一是约定不承担保安责任的事项。如业主随处存放物品和不按规定停放车辆；因业主自身责任导致的人身侵害和财物被损被盗；业主没有清点和委托给物业公司专门看护的私有财物出现了损坏和丢失；物业公司已经履行了合同义务,没有过错等，对这些情况，企业不承担保安看护和保安赔偿责任。 二是约定应承担保安责任的事项。如保安人员发现业主财物遭受侵害时,无动于衷、不予制止、不予保护、不予报警,而造成了业主的经济损失；企业保安有严重失职行为,如门岗无人值守、当班脱岗睡岗、不按规定巡查等,而这些失职行为又是构成业主财物被损被盗的主要原因等。对这些情况，物业公司应承担保安看护和保安赔偿责任。只有明确规定了企业和业主各自的责任，才有利于被盗纠纷处理。 3. 业主提供的购