房屋拆迁审计风险点.doc

房屋拆迁审计的原则、目标和内容　　（一）房屋拆迁审计的原则及目标 　　房屋拆迁审计的原则和目标是客观、公正、公平，依据房屋拆迁的程序、政策法规及相关文件，通过审计，查证房屋拆迁的程序是否合法；安置补偿政策是否到位；补偿协议、支付补偿款等手续是否合法；费用发生是否真实、合法、完整；有无侵害相关权益人的利益。 　　（二）房屋拆迁审计的具体内容　　房屋拆迁审计内容主要包括拆迁管理工作程序的审计以及拆迁价格的审计。审计关注的拆迁工程程序分四类，包括拆迁项目立项程序、拆迁补偿程序、拆迁过程管理程序、资金管理程序。由于房屋拆迁项目的要求不同或各地的房屋拆迁方法不同，房屋拆迁程序会有所差异。房屋拆迁价格的审计由以下三大块组成：一是前期费用（公告费、调查费、律师费、办公费、评估费）；二是拆迁补偿金额（土地区位价、房屋重置价、装修评估价、物品收购评估价、搬迁费、过渡费、奖励费、停业停产费）；三是拆房回收金额，拆迁资金银行存款利息收入；四是拆迁劳务费。　　三、房屋拆迁审计的难点　　拆迁补偿价格是房屋拆迁工作的核心问题。补偿总额多少，安置房面积大小等几乎所有问题都是围绕补偿价格展开。而拆迁审计的难点，归根结蒂也是基于拆迁补偿的特点和难点。在此，笔者归纳了拆迁补偿的六大难点。　　（一）补偿政策多样性。由于各地物价水平不同，房屋拆迁补偿安置政策在各地也不尽相同。但是在同一城市中除房屋所在地区位价不同外，其他如重置价、奖励费、搬迁费等等也可能存在不同，而且往往会出现一个项目一套补偿政策的情况。从客观上分析，是缘于地域差异、拆迁要求不同造成的在一个项目上执行很好的拆迁政策并不适用于另一个项目；从主观上分析，不乏各区域政府为加快拆迁速度，考虑本区域利益最大化而形成的差异。　　（二）违章建筑形成原因复杂。拆迁过程中违章建筑的形成往往有其复杂的客观因素，一是原居民由于住房紧张而搭建的违章建筑；二是为获取拆迁补偿临时建造的违章建筑；三是政府有关部门不作为，任由违章建筑建造。不同性质的违章建筑给审计带来不确定性。　　（三）住宅（工业）用途变更为商业用途的情况不同。住宅（工业）用途土地变更为商业用途土地的方法有以下五种情况：一是属于合法建筑的住宅（工业）用途变更为商业用途，取得工商营业执照并持续经营一年以上；二是违章建筑变更商业用途，取得工商营业执照并持续经营一年以上；三是没有变更用途，但是事实用于经营；四是工业用地，实际却是办大型市场的；五是临时变为商业，获取高额补偿的。变更为商业用途的方法不同，拆迁补偿时也有所区别。　　（四）拆迁资产评估方法不一。评估公司在拆迁评估活动中存在的问题缺乏相应的管理制约手段，部分评估公司我行我素，存在瑕疵甚至是违法问题的评估报告通行无阻，成为房屋拆迁审计最大的风险点之一。而且房屋拆迁后所存房产、物品都将拆除，无证据比对，客观上助推了评估公司违规评估的可能性。　　（五）集体土地房屋拆迁产权确认形式多样。目前确定土地和房屋面积有以下几种形式：土地面积的确定有土地证、宅基地证、宅基地清查表等；集体土地房屋一般没有产权登记，合法建筑面积认定有难度。　　（六）审计风险较大。房屋拆迁一般由政府委托拆迁公司来完成，这样，作为私营企业的拆迁公司执行的却是政府职能，行使的实际上是政府给予的权力，在拆迁政策公开程度不够的情况下，拆迁人员又成为了对被拆迁人拆迁政策的主要解释人。拆迁公司人员之间素质差距很大，给拆迁补偿执行力带来不确定性。以往查处的拆迁问题大部分都是窝案，看似合法的手续，凭据，实际是通同造假，同时，由于拆迁工程的一大特点就是原有证物容易随拆迁进展而不断被消除，因此审计一般很难予以发现，隐藏风险极大。　　四、房屋拆迁审计的对策和方法　　房屋拆迁审计作为公共建设资金管理的最后一道关口，作用越来越明显，如何针对拆迁工程的特点和难点，改进审计方法，加大审计力度，规避审计风险也就显得越来越重要。　　（一）把握好拆迁审计的几个关键点　　1、房屋拆迁的审计依据。拆迁政策的多样性一定程度上决定了拆迁审计依据的困惑。一般审计的法律依据是以上位法为主，下位法必须从属于上位法，这一原则在房屋拆迁审计中是行不通的。这是因为房屋拆迁是地方性很强的一项工作，必须结合当地社会经济的发展水平、生存现状来制定适合本地区的房屋拆迁政策。据此，审计所依据的房屋拆迁政策，应该是各地的房屋拆迁政策以及地方性规定和文件为主，上位法为辅。　　2．房屋区位基准价补偿的审计。审计房屋区位基准价，首先要了解房地产市场价格主要分以下几种形式：一是居住房屋；二是商业用房；三是综合用房；四是厂房及仓储用房四大类。其次了解每一类对应不同的区位划分，每一类别所对应的区位价格是不同的。再次是区位调整系数，由房地产评估公司根据有关规定调整。