房地产宏观调控及其影响.pptx

房地产宏观调控及其影响 房地产 宏观经济政策 —— 2 目录CONTENTS 1、房地产宏观调控 2.回顾房地产调控政策及政策效果 3、房价过快上涨对宏观经济的影响 4、总结—构建我国房地产市场基础性制度和长效机制 房地产宏观调控 3 指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。 4 全面回顾房地产宏观调控20年 两个目标:避免过热和防止过冷 七个阶段: 1998-2001年：房改启动市场 2002-2004年：抑制房地产市场过热 2005-2007年：稳定住房价格 2008-2009年：刺激住房消费 2010-2013年：遏制房价上涨 2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激 2016.9至今：长短结合，促进健康发展 5 1998-2001年：房改启动市场 1.房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革 国际：亚洲经济危机，出口转内需 为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业被确定为重点支持的产业。决定把房地产行业作为中国经济发展新的增长点。 国内：市场经济体制改革，计划经济转市场经济 6 主要政策事件:1998年的房改、1999年的房贷、2001年的税费改革、2002年的土地招拍挂 第一，管理政策：1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策。 第二，土地政策：完善土地流转、使用等方面的制度。 第三，住房供应政策：建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，不同家庭实行不一样的住房供应政策。 第四，减税政策 第五，金融政策：完善住房信贷、公积金管理等制度。 2、配套政策：健全市场制度，完善相关措施 1998-2001年：房改启动市场 7 8 房地产业全面发展，价格平稳增长 在房地产投资方面，逐年增加，占比不断提高，对中国经济增长贡献维持在15%左右，年均对GDP拉动1.2个百分点。 1998年改革达到当初目的，房地产成为国民经济的支柱产业。特别是1998年的房改、1999年的房贷唤醒了民众的购房需求 3、房改效果：启动住房市场，运行较为平稳 1998-2001年：房改启动市场 9 2002-2004年：抑制房地产市场过热 1、调控背景：房地产供求矛盾显现，价格投资增长过快 从2003年起，房地产出现过热的苗头。 2003 年国家确立房地产为支柱产业，同年全国房地产开发投资首次突破 1 万亿元，同比增长 29.7%，全国商品房平均价格同比增长 3.8%。2003-2004年，全国房地产开发投资增长超过30%；2004年全国房地产销售均价增长超过17%，部分地区的房地产价格的增长幅度已超过当地居民收入增长幅度。 房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。 10 2002-2004年：抑制房地产市场过热 11 2、调控政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨 2002-2004年：抑制房地产市场过热 主要政策事件：国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文） 第一，管理政策：明确住房市场化改革方向。 第二，土地政策：加强调控。要求各地从严土地管理，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应； 第三，住房供应政策：控制房地产开发。 第四，金融政策：加大信贷调控。 12 3、调控效果：房价涨幅过大 2002-2004年：抑制房地产市场过热 房价投资和供给下降，但房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。 受“831大限”政策影响，新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，城镇住宅占固定资产投资比重也出现下降； 2003年受“非典”影响，全国新建商品房价格上涨4.84%，2004年上涨17.76%，远远超过城镇居民人均收入增长率。 13 2002-2004年：抑制房地产市场过热 14 1、调控背景：投资得到控制，价格上涨问题仍突出 2005-2007年：稳定住房价格 房地产居住需求和投资需求大量增加。受政府调控影响，虽然城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降，但是由于城镇化率的提高，住房需求大量增加，同时房地产行业投机行为普遍存在。 15 2、调控政策：金融成主要手段，限制外资进入 2005-2007年：稳定住房价格 主要政策事件：国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。 第一，管理政策：控制房价过快上涨。 第二，土地政策：深化土地调