纠纷处理实务及综合案例分析.ppt

第九章 物业管理法律责任、纠纷的处理 及综合案例分析 【核心能力培养】能使学生从实体和程序上灵活处理物业　　　　　　　 　　　　　　　　服务的综合性物业纠纷。 【具体教学目的】能熟悉物业管理相关法律责任； 　　　　 　掌握物业管理纠纷的处理原则和方法。 【教学重点】运用法律知识处理物业管理纠纷。 【教学难点】灵活处理物业管理纠纷。 一、纠纷的起因 二、纠纷的处理 三、民事侵权案例分析 四、物业综合案例分析 一、纠纷的起因 1、起因于合同的纠纷 2、起因于侵权的纠纷 3、起因于行政的纠纷 行政责任 4、刑事纠纷 刑事责任 二、纠纷的处理： 1、协商 2、调解（民间、行政、司法调解） 3、行政裁决和行政复议 4、仲裁 5、诉讼 要注重调解；在重视证据和举证责任 三、物业管理民事侵权案例 【案例一】： 1998年12月13日下午，某工业区405栋发生了一起严重的电梯伤人事故。那天在四楼开公司的事主崔家两兄弟因为进货需要使用电梯，但因电梯的楼层显示装置坏了，无法判明电梯位置，两个人只好在各楼层找，找到五楼，走在前面的崔弟看见电梯门开着，里面黑洞洞的，于是便地脚迈了进去，坠入电梯井死亡。 事发后，物业管理公司检查了电梯，发现五楼的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强秆推开电梯厅门，因用力过猛失去重心从而导致事故的发生，而事主方面则宣称，他们从今年上半年开始在那里开公司，迄今为止没收到过一份物业管理单位关于电梯使用方面的文件或通知。出事时他并不知道电梯停在哪里，怎么可能无缘无枚地去五楼搞坏电梯门呢？双方争执不下。 【案例一提示】： 《民法通则》第126条：建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 电梯属于建筑物必须的附属设施。 物业公司承担过错推定责任原则的特殊侵权责任。 【案例二】： 某大厦一次突然停电，电梯停在中间楼层，困在电梯里的业主焦急万分，闻讯起来维修的电梯工，找开另外一层的电梯外门，此时，一女业主来往里探望，突然滑进了电梯井。 提示：施工人的责任。 【案例三】： 在风雨天气中，李太在住宅楼下的大堂滑倒摔伤。事后，李太向其住宅的物业管理公司提出索赔医疗费、误工费、精神损失等要求。 【案例四】： 2000年9月5日清晨，深圳市某物业管理公司清洁工袁某在赤湾西坑3栋6层楼打扫卫生时，见一废弃的桌板便从阳台处扔了下去，击中正在楼下玩耍的男童张某额头。张当场倒地，经抢救无效死亡。 雇主责任。雇工在受雇期间从事 雇佣活动造成他人损害的，应当由雇主承担民事责任。如果雇工在从事雇佣活动中由于过错造成他人人身损害的，雇主承担民事责任后有权向该雇工追偿。 【案例五】： 一栋高层楼宇刚刚竣工，某物业公司派出保安等相关人员进行前期介入和接管验收。为防止意外事故发生，公司将电梯的钥匙交由保安部长直接掌管。属下的保安员周某在工作期间接到女友的传呼，得知已在楼下等候。周某为迅速与女友见面，向保安部长借用电梯使用。部长当即把钥匙交给周某，周某把钥匙插进最近的一扇电梯门的匙孔，门随之振动了一下，周某误认为就是开这扇电梯门的，强行用手将门拉开，未看清电梯是否停在该楼层一脚踏入，从23层坠落身亡。 【案例六】： 某住宅小区，西侧规划为一商场，靠商场附近一幢住宅楼一层的三户业主在购置房屋时即与物业建设单位口头达成协议，将西向房屋外墙拆除作门店使用。该三户业主入住后，分别向小区管理处提出装文告牌。由于该小区房屋销售情况不好，入住户不多，管理处为了小区以后的规范管理，要求三户业主管理处的广告牌统一制作，并与业主一起确定了广告牌位置及面积。三户业主严格按小区管理处的要求装好了广告牌。三个月后，某单位一次购买了该小区住房50套，分配给职工居住。部分住房发现，一层的广告牌刚好在自己的窗下，堆满了楼上扔下的垃圾，而且下雨天，噪音严重影响休息。为此，上述住户要求管理处拆除广告牌。 （一）推定过错责任 1．建筑物所有人的责任。 2．施工人的责任。 （二）无过错责任 1．产品瑕疵责任。 我国《民法通则》第122条规定产品制造者、销售者因质量不合格而致人损害的，应负无过错责任。 我国的产品瑕疵责任有如下特点： 第一，产品瑕疵责任是由法律直接规定的责任，是一种特殊侵权责任，当事人无权协商： 第二，产品制造者、销售者对产品瑕疵造成的损害负连带责任。如果产品瑕疵属于产品运输者，仓储者的责任，由产品制造者，销售者追偿， 第三，受害者即是