物业管理案例分析—第一章.ppt

(1)物业服务企业的“产品”是服务。 (2)物业服务企业是通过公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。 (3)物业服务企业的特征：第一是独立的企业法人；第二是属于服务性企业；第三是具有一定的公共管理性质的职能。 (4)不对。新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 * * 谢谢大家！ 2013-08-20 * * 物业管理案例分析 物业管理案例分析 ------物业管理专业 主讲教师：孙瑞波 第一章：物业服务企业设立和组织机构 知识储备： 一、物业管理企业的概念和特征 二、物业管理企业的分类 三、物业服务企业的常见模式 四、物业管理企业的设立 （一）物业管理企业的工商注册登记 （二）物业管理企业的资质审批及管理 五、物业管理企业组织机构设置的要求 六、物业管理企业的机构设置 * 案例分析 1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管30万㎡的商品房(中等偏高端)居住小区的物业服务公司。按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标(ISO9000)。请说明： (1)影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？ (2)按直线职能制组织形式思路，设立公司职能部门，并确定各部门的职责。 (3)直线职能制的主要优缺点。 * 案例分析1答案 (1)主要因素有①企业战略因素；②外部环境因素；③技术因素；④组织规模和所处阶段。 (2)应设立的职能部门及职责如下： ①总经理室： 一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。 ②人力资源部： 制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。 ③行政管理部： 编制实施日常行政管理，企业文化建设，品牌管理和信息化建设规划和预算，建立相关规章制度，管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。 ④财务部： 坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度，编制财务计划，做好核算、成本控制、预算和决策管理、财务分析和财务管理等工作，督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产安全运作，增收节支，定期向总经理汇报财务收支情况。 ⑤品质管理部： 企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。 ⑥市场拓展部： 物业管理市场的调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，标书制作，投标管理，协助新接物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调。 ⑦经营管理部： 制订和分解企业经营计划和经营目标，制订项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核。 ⑧工程管理部： 工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。 ⑨安全管理部： 各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等，具体负责公司安全管理制度及工作计划的编制与实施，监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期进行消防安全检查等工作，协助项目对重大安全事故或突发事件的调查处理。 ⑩环境管理部： 负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。 (3)直线职能制的优点： 加强了专业管理职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。 缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 2、公司刚刚意向成立一个物业服务公司，你是行政经理，请你写出物业服务公司设立的程序。 * 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 (1)工商注册登记阶段：①企业名称的预先审核；②公司地址；③注册资