地产项目营销策略报告模板.pptx

目录市场情况. 四 .项目产品解读及定位 政策分析1. 价值树解读市场研判2. 逻辑五分法竞品分析3. 项目定位 市场小结五. 年度营销核心思路与策略 客户分析1. 核心思路 竞品客户2. 营销策略客群描摹3. 推广排期客户地图六. 营销费用本案客户推导 销售目标分解 1. 全案推售 2. 全案推盘图 3. 首开推售计划 01XX区域XX项目营销策略报告市场情况分析XX区域XX项目营销策略报告政策分析市场研判竞品分析市场小结市场政策分析杭州自2016年9月18日重启限购后，2017年限购认房又认贷，当前房市政策收紧，限购和限贷严厉程度接近一线城市。政策类型政策内容 出台部门预售政策《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》中预售条件为：10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。开发企业申报预售时，应对商品住房地下车位（库）的销售价格进行承诺，并将其作为预售申报的要件之一杭州市住房保障和房产管理局税收政策个人购买家庭唯一住房(以家庭为单位)：90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。第二套改善性住房：90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税;90㎡以上的，减按2%的税率征收契税。杭州市地税局限购政策1、本地户籍家庭限购两套住房，本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房，即在市区范围内暂停对拥有一套及以上住房的本市户籍成年单身（含离异）人士出售新建商品住房和二手住房，非本地户籍居民购买住房需提供2年内连续缴纳1年及以上社保或个税。2、企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年方可上市交易。3、由外地迁入四县（市）的居民家庭户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房。杭州市住房保障和房产管理局土地政策2017年7月12日起，溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。杭州市国土资源局其他2016年9月10日：从2016年10月1日起，浙江省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付。浙江省人民政府市场研判——整体市场表现整体市场供不应求，杭州商品住宅价格涨幅明显，价格稳增长；2016年10月以后受限购政策影响，成交缩水，而2017年受限签限制，成交量缩水。全市商品住宅市场“供不应求状态”当前，杭州商品住宅市场呈“供不应求”的态势，以去化库存为主。2017年截止6月，市场供应量965万㎡，成交量545万㎡。整体价格略有震荡，总体呈上涨趋势商品住宅市场价格2016年一路呈上涨趋势，17年2月开始有下滑，而后开始回升，截止2017年6月价格涨到至高点23571元/㎡。市场研判——市场存量分析杭州市场截止至6月整体存量421万方，预计去化周期4.6个月（按近6个月销售平均值计算）；近6月由于网签政策原因导致整体备案量偏低，实际去化周期更短。截止2017年6月底，杭州市商品住宅库存总量为421万㎡，主要集中在余杭区、萧山区以及江干区区；出清周期约4.6个月，市场供应紧缺；市场研判——所属板块市场整体表现余杭区市场供不应求，2017年较2016年价格增长38%，涨幅明显；去年10月供求受政策影响，供求下滑，但价格稳增。余杭区商品住宅市场“供不应求”当前，余杭区商品住宅市场呈“供不应求”的态势，2017年6月市场供应量240万㎡，逐月下滑，成交量74万㎡，供求比为3.2:1。整体价格呈稳增长态势商品住宅市场价格总体呈上涨趋势，2017年6月市场均价达19897元/㎡，环比上涨20%。市场研判——所属板块存量分析截止至6月余杭区整体存量116万，预计去化周期4.7个月（近6个月平均值计算）；由于网签限制等因素，导致余杭区整体的成交备案量偏低，实际区域库存量更低，导致部分区域无房可售；市场研判——成交总价交叉分析市场成交分析结论（板块1年内）最佳成交面积区间：90㎡以下首置产品占比49%； 最佳成交总价区间：主力总价将集中在200万以下；2016年7月至2017年6月闲林板块总价成交交叉分析　90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180方以上合计　成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比成交套数去化占比100万以下151123.37%2283.53%50.08%390.60%120.19%430.