酒店式公寓案例分析：成都棕榈泉费尔蒙公寓、深圳伍兹公寓.ppt

案例总结：成功的酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，未来在酒店式公寓打造上面有诸多借鉴点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 酒 店 式 公 寓 特 点 小 结： 在未来酒店式公寓打造方面，应该注意调研区域的经济发展水平，商务人流量，交通等各方面情况，在产品打造上面要为客户打造商务环境的同时营造居家氛围，提供宾至如归和细致入微的服务，从而提高溢价空间。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * Centaline Consultants 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 酒店式公寓案例分析 Part 1 酒店式公寓简介 “酒店式公寓”：“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 ? 简单定义其概念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。 酒店式公寓定义：融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅 从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。 酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。 酒店式公寓发展动因：随着城市经济不断发展，高端住宅消费能力的消费者日益增多，满足其需求的酒店式公寓应运而生 商住产权的“酒店式公寓” 只租不售的“酒店式公寓” 住宅产权的“酒店式公寓” 顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。 其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的 。 这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。 按产权性质划分酒店式公寓：随着城市经济不断发展，高端住宅消费能力的消费者日益增多，满足其需求的酒店式公寓应运而生 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业。即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。 对比因素 项目名称 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度 服务式公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 无 无 酒店式公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 产权式酒店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和