世联 长沙宁乡新泓信别墅项目整体定位及发展战略报告 前期开发 休闲度假 教育.ppt

* 世联对世界各地由陌生区域变为以休闲度假为主的热点区域进行了广泛而深入的研究，并总结出5种核心驱动力及其代表案例 Bintan，印尼 Amelia Island Plantation ，美国佛州 Laguna，泰国 Napa valley，美国加州 Cancun，墨西哥 愉景湾，香港 Homestead，美国密歇根 Seaside，美国佛州 La Jolla，美国加州 Wintergreen ，美国维州 亚龙湾，海南 夏威夷，美国 泰晤士小镇，上海 帕拉德罗，古巴 博鳌水城，海南 国色天香，成都 云顶，马来西亚 由陌生区域变为以休闲度假为主的热点区域的5种核心驱动力及相应的典型案例 自然/人文 资源驱动 主题产品 驱动 特殊娱乐 产业驱动 商务活动 驱动 核心驱动力 主题社区 驱动 国色天香，成都 愉景湾，香港 云顶，马来西亚 博鳌水城，海南 十七英里，深圳 * 愉景湾位于香港大屿山东北部，距离香港市区约25分钟车程，为公认的resort高尚住区 区域背景：位于区域经济发达，城市化程度高的香港。地处大屿山东北部，距香港国际机场12公里 资源：较为优良的山、沙滩和海资源 区外交通：通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟，渡轮至中环需25分钟左右 区内交通：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保） 周边设施：香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园 规模：占地649公顷 容积率：0.12（全香港最低） 规划人口：约25,000人 总开发期：13期 迪士尼 经过20年的开发，愉景湾通过打造“高质素、低密度”的社区和度假式的居住生活形成了具有国际化生活体验的，兼具休闲度假和居家功能的热点区域。 主题社区驱动型 * 危机期 发展期 愉景湾经历了香港房地产发展的全周期，历经20多年由一个陌生的孤岛不断演变成为香港高端休闲居住的聚集地 萧条期 复苏期 愉景湾发展背景： 1983年开始投入建设，正处于香港房地产发展的缓慢增长阶段，且项目所处区域相对陌生，交通仅靠水路，通达性较差； 在愉景湾的开发过程中，历经了香港房地产发展的四个阶段，愉景湾的开发策略始终与房地产开发周期相吻合，价格与推售量进行相应的变化。 * 通过对开发节奏的合理安排，降低市场风险的同时获取高额利润和持续发展 时间轴 1983年 1986年 1989年 1991年 1994年 1996年 1998年 2000年 2002年 2002年— 配套开发 ?美食广场 ?沙滩 ?康乐会 ?幼稚园 ?愉景广场 ?学校 ?巴士总站 ?美食广场 ?露天广场 ?康乐会 ?幼稚园 ?愉景广场 ?巴士总站 ?学校 ?消防局 ?警岗 ?愉景湾高尔夫 ?街渡码头 ?汽车渡轮码头 ?游艇会 ?幼稚园 ?直升机场 豪华酒店、高档购物中心 (筹建) 物业类型 高层\低层洋房\联排别墅 高层\低层洋房 高层\低层洋房\联排别墅 高层 高层\低层洋房\联排别墅 高层\低层洋房\联排别墅 高层\低层洋房 高层\低层洋房\联排别墅 高层\低层洋房\联排别墅 开发量m2 126748 41943 124738 11631 137630 184235 34121 35712 98106 时间轴 1983年 1986年 1989年 1991年 1994年 1996年 1998年 2000年 2002年 先建设满足居住需求的社区级配套，中期建设提升区域价值的城市级配套，最后根据发展需要建设多样配套。 发展期 （1993-1997） 产品：多种物业形态 规模：大规模集中放量，获取高额利润 配套：建设高尔夫、游艇会，作为项目附加值的载体，进一步提升区域价值 启动期（1983-1992） 产品：多元化的产品入市，试探市场 规模：大体量入市，形成市场震撼 配套：以满足居住需求的社区级配套为主，不断完善 成熟期 （1998-2002） 策略：淡市下减少配套投入，缩小开工量 卖点：成熟的休闲度假社区 成熟期 （2003-） 市场不断回暖，以高端配套启动市场 * 配套 项目名称 年份 体量（m2） 休闲设施 愉景广场 83-89 —— 美食广场 83 —— 教育 Sunshine house（幼儿园） 83 640 愉景国际学校 83-89 11600 泓志幼稚园 83 270 商业 愉景湾商场 83-89 1.4万 市政建设 巴士总站 83 —— 3所诊所/宠物医院 83-89 290+100 消防局/警局 89 —— 前期客户群较为特殊，以外籍人士为主，基础生活配套开发较少，主要以基础配套解决前期基础生活需求； 教育配套早期大体量开发，依托教育吸引客户 市政配套启动期着重于交通与医疗的相关开发 启动期物业