天润集团襄樊房地产项目前期发展报告.ppt

此发展基调要求： 1、项目综合实力强，同时具有鲜明差异性，各环节紧密，注重细节。 2、价格在保证利润率的前提下不宜太高。 3、各产品线对光彩的打击力度。 项目操作思路 根据发展基调，确定总体操作思路为：项目分两期开发（一期15万平左右 ，二期10万平），尽可能缩短操作时间，并保证每期均有一定的规模投放量。一期招商方面对主力店实现定向招商，定单生产。利用主力店入驻迅速形成特色鲜明氛围,提升项目影响力;快速变现,为项目资金流提供强力支撑;对行业大经营户实现定向招商。 销售方面以现金流产品面世，迅速树立品牌形象，同时保证项目公司的资金回笼速度。二期以现金流产品线继续进行现金储备，同时推出利润率产品线，公寓式酒店，仓库、展示中心等.树立综合型项目的形象。 项目整体以大家居主题迎合市场的空白点，注重调动各种资源来体现主题（如主力店入驻），以投资者，经营者，消费者利益平衡为基础，制造一两个卖点（例如骑楼和产品的某个独特性），强调产品线对光彩全面打击,全程实现快速平稳销售，以达到项目公司回款量和现金流的双重目标。 谢 谢! * 经营者现在的租金价格分析 经营者一个月的营业额分析 对经营者而言，以下何种商业业态组合，会有较强的意向购买商铺 经营者在什么情况下,会有较强的意向入驻 价格测试 被访者的年龄比例 近年来，我国建筑装饰行业的总产值以20%左右的速度递增，全国家装行业总产值以每年30%的速度递增。建筑装饰产业的迅速发展有力带动了建筑材料的消费。据预计，“十五”期间我国住房装修产值将以年20%的速度递增。到2005年，装修建材需求有望突破6500亿元. ??? 近年来，装饰建材需求量将快速增长。据有关部门测算，住宅投资的诱发系数为1.5～1.7.也就是说，每投入100元的住宅投资，可拉动150元到170元的相关产业（建材、冶金、商业、服务业等许多行业的发展）需求；每销售100元的住宅可以带动130元到150元的其它商品销售。 市场容量再分析 据测算襄樊市市区城市人口到2010年将达到150万人，为实现国家提出的城市居民人均住宅建筑面积达到30平方米的小康水平，全市今后每年需新建住宅150万平方米以上，在未来五年至少1000万平方米的潜在需求市场，2004年房地产开发投资总额达17.52亿元，年均增幅32.6%，2004年房地产开发投资总额达17.52亿元，2005年元月至6月全市房地产开发投资继续增长态势，完成投资9.18亿元，同比增长29.1%， 预计2005年全市房地产投资至少将达到20亿元，表明房地产市场潜在需求是相当大的。 市场容量再分析 推论一：2005年襄樊市房地产投资按20亿估算，由此带动的建材行业产值需求达到30亿-34亿元人民币。保守的按投资额增长20％计算，预测2006年襄樊市房地产投资为24元，带动建材行业需求达到36亿-40.8亿元人民币，估算不计算襄樊建材市场群对鄂西北的副射，2006年襄樊市建材市场容量为，48万平米－54万平米. 2007年市场容量为57.6万平米－65.2万平米 推论二：虽然襄樊市建材市场人均面积0.25平米/人相对武汉人均面积约为0.4平米/人。及武汉三年后的0.6平米/人有一定的增长空间。但是襄樊城市群人均消费能力相对武汉要低也是不可忽略的事实，可以把武汉建材市场人均面积约为0.4平米/人。做为参考的上限值。为1200000*0 .4平米/人=48万平米 推论三：可以看到如下两点，一、襄樊市购买力属偏低，建材市场未被激活。二、襄樊市建材对鄂西北的副射仍然不理想。综合分析2006年襄樊市建材市场容量为：48万平米－50万平米 市场容量再分析 目前襄樊市已有建材市场面积为30万平米。加上二个开工新项目（共三百亩左右），估算现在襄樊市建材市场面积共计40万平米。 考虑明后两年的市场容量的有限的前提下，市场一年较难吸纳建材产品十万平米.考虑现金流产品的竞争力以及规模竞争力。天润建材业务单元以15－20万平米较为合适。考虑到大卖场及仓库，最多不宜超过25万平米。（分两年操作） 市场容量再分析 购买商铺总款区间为： 1999以下 2000－2999 3000－4999 5000以上 1 3 6 2 1 0 0 2 0 1 0 1 3 1 0 0 0 2 2 1 7 2 21 3 0 2 2 7 2 0 投资者 消费者 经营者(建材营业额） 0 0 0 0