物业管理行业专题报告.docxVIP

第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 3 页 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20 目 录 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20 一、历史时点：城镇化率提升和消费升级加速，共同推动物管行业快速发展 5 （一）城镇化率：城镇化率仍处于快速提升阶段，推动物管行业朝阳发展 5 （二）消费升级：经济向第三产业倾斜、人均可支配收入提升、中产阶级占比提升，消费升级推动行业发展 6 二、三大优势：体量远超海外，围墙概念赋予更强用户锁定性，集中度继承实现低成本扩围 8 （一）空间巨大：存量和增量规模远高于海外，市场空间更大、增速也更高 8 1、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 8 2、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 10 3、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 11 （二）围墙属性：“围墙+高层多独栋少”特色赋予天然护城河和高密度流量 12 1、“围墙+高层多独栋少”特色赋予天然护城河和高密度流量 12 2、缺少围墙特色的美日两国物管公司就和普通服务公司无异 14 （三）集中度继承：独有集中度继承特色，便于低成本快速扩围、并量质双升 15 1、不同于国外，“土地制度+围墙特色”推动了我国房企大多配套物管公司 15 2、集中度继承赋予物管公司低成本快速扩张，实现规模与利润双升 15 三、投资建议：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场，维持“推荐”评级 18 四、风险提示：社保改革降低行业盈利能力，企业并购存在商誉减值等风险 18 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20 图表目录 图表 1、1950-2017 年中国城市化率 5 图表目录 图表 2、美国城镇化率发展情况 5 图表 3、1920-2015 年日本城市化率 6 图表 4、中国现阶段城市化率 60%，分别对应日本 1955 年、美国 1940 年城市化加速阶段 6 图表 5、GDP 第一、第二、第三产业占比 7 图表 6、全国居民人均可支配收入及同比 7 图表 7、城镇居民人均可支配收入及同比 7 图表 8、农村居民人均可支配收入及同比 7 图表 9、我国中产阶级占比及消费支出大幅提升 8 图表 10、商品房销售面积同比 9 图表 11、商品房住宅销售面积同比 9 图表 12、美国新屋销量及同比 9 图表 13、美国新屋销售额及同比 9 图表 14、日本新屋成交、单价去化率（首都圈） 9 图表 15、日本新屋成交、单价去化率（近畿圈） 9 图表 16、房屋新开工面积同比 10 图表 17、房屋住宅新开工面积同比 10 图表 18、美国私人住宅新开工套数及同比 10 图表 19、日本新屋开工户数同比 11 图表 20、日本新屋开工面积同比 11 图表 21、2018 年中国、日本、美国存量住宅面积估算对比 11 图表 22、中国房地产开发投资完成额住宅分类型情况 12 图表 23、美国新建住宅许可证发放数量 13 图表 24、大多数美国人更偏好独栋别墅 13 图表 25、日本新屋开工待售户数 14 图表 26、Service Master 18 年收入结构 14 图表 27、7-Eleven 承接部分物业管理功能 14 图表 28、中国与美国土地制度对比 15 图表 29、中国、海外房企物业公司关联情况对比 15 图表 30、房企销售集中度持续提升 16 图表 31、物业百强企业十强企业市场份额持续提升 16 图表 32、碧桂园服务规模增速毛利率 16 图表 33、永升生活服务规模增速毛利率 16 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20 图表 34、新城悦规模增速毛利率 17 图表 35、绿城服务规模增速毛利率 17 图表 36、京东年活跃用户数增速毛利率 17 图表 37、2017 全球领先互联网公司每名新月活跃用户获取客户成本 18 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20 一、历史时点：城镇化率提升和消费升级加速，共同推动物管行业快速发展 （一）城镇化率：城镇化率仍处于快速提升阶段，推动物管行业朝阳发展 据中国指数研究院数据，截至 2017 年末，全国物业管理行业管理面积达 195 亿平米，同比增长 5.5%，2009-2017 年 CAGR 为 6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。