物业案例分析心得体会.doc

　　物业案例分析心得体会 　　物业费收缴法律依据催缴案例及心得 　　 一、目的： 　　 物业服务中心目前处于收费关键时期，此“答客问”收集各物业服务中心在收费过程中与业主沟通的经验，进行汇总整理。各物业服务中心借鉴此范本内容，自行修改和完善本物业服务中心的“收费答客问”，对物业服务中心收费成员进行培训，以提高收费率。 　　 二、部分收费问题汇总及应对措施： 　　 1.业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。 　　物业公司： 　　1　业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。 　　双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。 　　2　若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。 　　3　物业公司每天都在投入成本，为业主服务业主享受到服务，就应按约定交费物业公司没用费用，如何为业主提供好更好的服务。 　　2业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。 　　物业公司： 　　1　按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。 　　2　首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改 　　3　若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。 　　4　坚定立场，不能轻易承诺降费。 　　3. 业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费。 　　物业公司： 　　1　不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。 　　2　在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。 　　3　到约定交费时间，与该业主沟通若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。 　　4　业主在家时，主动上门与业主沟通，催费。 　　4. 业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。 　　物业公司： 　　1）向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。 　　2） 业主交物业费是来享受物业管理服务，以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费，是没有理由的。 　　3　涉及建设单位设计不合理，物业公司可以代表业主向相关单位发函有业委会的也可以让业委会来发函。但能否有效果，物业公司无权制约其它单位。 　　5业主：买房子后，不在小区住，没享受到物业服务，所以不交物业费。 　　物业公司： 　　1　业主不在小区住，在很多方面也是在享受物业管理服务，比如安全、公共卫生、绿化等服务这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。 　　2　北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》中第23条规定“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。 　　7业主：物业费都干什么了 　　物业公司：物业管理费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面： 　　1　小区的绿化养护电梯维护供电、供水设备运行保养保洁服务垃圾清运均由专业公司提供，每月要从物业费中支出以上各项服务费用。 　　2　物业服务中心秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。 　　3　小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。 　　8业主：房屋施工质量存在问题，施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以。 　　答：不可以。房屋施工质量有问题，施工单位维修属正常行为，与物业服务没有直接关系，业主享受了物业服务的内容，应全额交纳物业管理费。 　　9业主：房屋维保期已过，业主提出一些简单施工质量问题怎么办 　　物业公司： 　　1　物业服务中心本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则，能给业主简单维修的尽量修复。 　　2　向业主讲明：这些工作本不是物业服务范围内，但物业愿意帮业主把这些力所能及的问题处理。 　　10业主：集中供暖不热，所以不交物业费和供暖费。 　　物业公司： 　　1　派工程技术人员对提出不热的业主房间，测量温度，联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因确认是否有设计问题或施工问题。 　　2　经过跟踪，确有设计问题或施工问题的，由施工单位和物业服务中心工程人员一起进行解决。 　　3　供暖不热，有多方面