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论商品房预售合同中买受人的利益保护 【论文摘要】随着市场经济的飞速发展，房屋销售传统的自建、现房销售已经无法满足国人日益增长经济文化需求，于是期房销售产生了。在期房销售的初期，期房销售制度发育并不完善，出现了很多侵害买受人权益的现象，作为社会弱势群体的买受人在很多情况下无法有效维护自身合法权益。完善、改革商品房销售制度，维护商品房交易公平公正，保护买受人合法权益对于现阶段中国社会经济文化发展至关重要，对此，笔者从商品房预售合同的定义、有效要件、国家相关政策、实践中的案例和问题等角度出发，探讨维护商品房预售合同中买受人的利益保护。 【关键词】预售房 买受人 权益保护 引言 商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工和交付使用之前销售的行为。1994年7月施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》全面规范城市房地产开发，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定。近二十年的发展表明商品房预售制度在我国商品房供给严重不足，建设资金匮乏的情况下对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。商品房预售制度在过去的近二十年里出现了很多问题，制度本身存在天然缺陷。 首先，预售人把风险基本外移，把融资和销售融为一体，成为这一制度的最大受益人，严重扰乱社会主义市场经济秩序，成为困扰我国房地产业发展的严重问题。其次，商品房预告登记制度对预售人的义务规定不明，造成“一房二卖”、“一房多卖”的不良影响。另外，商品房预售在实践中，买受人对预售人更多意义上享有的是一种债权而非物权，大多数开发商在兴建楼盘开始就将其抵押于银行以便贷款，银行就该楼盘享有物权中的抵押权，而且，一旦开发商破产，依破产法第34?条、第31?条、第37?条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28?条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。 我国商品房预售合同的法律问题分析 （一）商品房预售合同的定义、性质 1. 商品房预售合同的定义 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 eq \o\ac(○,1)商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同中的一种，预购人依据法律享有基于《消费者权益保护法》获得消费者公平交易权、知情权、自主选择权、安全权、监督权、求偿权等，依据合同取得合同权益，主要包括按其取得符合约定条件的合格商品房，并取得该房的所有权和处分权等当然物权。 2. 商品房预售合同的性质 第一，预售房合同是本合同，不是预约合同。在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任都有明确规定 eq \o\ac(○,2)，双方无须另外订立房屋买卖合同，即可按照本合同的规定直接履行并马上办理相关手续以达到双方交易目的。 第二，商品房预售合同是一种远期交货合同，但不是分期付款合同。远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。原因如下：首先，标的物性质不同，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物，在合同生效后必须交付给买受方；但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中。其次，融资目的不同，分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。最后，付款期限不同，分期付款在接受标的物后支付价款，付款预售房合同在接受标的物前接受价款。 第三，商品房预售合同支付的是对价金而非定金。由于预售合同中的标的物是一种在约定时间内建成的物，还不具备立即交付的现实条件，预售合同成立时已经生效，只是延迟了履行时间。因为合同已经发生效力，所以，预售合同中交付的不是定金而是对价金，交易已经进行。 （二）、商品房预售合同的有效要件 在中国传统观念中，房子是至关重要的，且房屋买卖交易金额较大，尤其是预售房合同中的标的物还是一种将来物，因此，严格预售房合同的生效要件对我国房地产业健康发展，满足人们购房需要，维护社会主义经济秩序和社会稳定意义重大。为了保护作为弱势群体的购房者，国家出台了一些列法律法规及行政管理办法，我国的《城市房地产开