家乐福金世界购物广场营运及招商建议案.doc

家乐福金世界购物广场营运及招商方案（建议案） PAGE PAGE 26 乌鲁木齐合胜营销有限公司 家乐福金世界购物广场营运及招商方案 （建 议 案） 乌鲁木齐合胜营销有限责任公司 [专业商业营运·品牌招商策划团队] 家乐福金世界购物广场营运及招商方案（建议案） 前言 很荣幸能够接受贵司邀请，进入家乐福金世界购物广场招商意向公司之列。在收到贵司的邀请后，我司立即组织人员对该项目及周边商业机能进行调研分析，并在此基础上，发现项目存在的主要问题和优势。 我们从商业宏观环境和发展大势出发，对项目进行研究分析，最终提出“地区购物中心”这一战略定位，并提出初步的营运策略。 因时间有限，本案主要是战略性定位，具体的招商执行策略并未涉及，原因不外两点：第一，执行策略必须在战略定位的基础上制定；第二，本案的关键在战略制定层面，战术性招商执行难度相对有限。 我司期待着与贵司的合作，有信心、有实力，为该项目的定位、招商和营运提供策略保障，让本案成为2005乌鲁木齐商业地产运做最大亮点！ 一、项目概况 1.1道路类别及交通状况 ——主要道路：南湖路、西虹路、克拉玛依路 ——公交：59、60、61、104、73、153、152等路 该区域交通便利，道路条件良好，乌鲁木齐主要公交线路均经过该区域。伴随南湖片区的进一步发展，依托市政府等大量行政事业机构，该区域将成为南湖片区的核心区域和乌鲁木齐商业次中心。 1.2周边环境和公建设施 该区域3公里半径内居住人口在25万以上，流动人口10万以上，随着该片区社区的进一步开发，覆盖人口量将大幅增长； 该区域与华凌市场、市政府相连，休闲设施有南湖广场； 1.3商业辐射能力 从该区域人口数量和交通状况而言，该区域商业具有很好的发展潜力，但受商业发展程度和商业形态的影响，商业定位时选择的空间狭窄，因此必须在保证商业辐射规模的基础上，根据市场的区域性和独特的市场需求进行市场定位，以此强化市场的集聚效应，促进消费者前来消费。 1.4项目经营存在的主要问题 ——业态定位不明晰，商品结构混乱，消费动线不合理，不适合区域消费需求和场内消费促进； ——产品进货渠道混乱，主要来自于市场，商品流通渠道烦琐导致商品价格过高，销售价格随意，品质无法得到有效保证，窜货和恶性竞争时常发生； ——商场缺乏有效管理和营运，无统一形象定位、促销和广告推广，售后服务无法得到保证； ——经营户经营理念落后，缺乏品牌的服务意识，对商品进货、客户管理和市场营销知识欠缺； ——市场化管理模式和自发式发展理念，是市场缺乏核心竞争力，无法与竞争对手有效竞争，导致市场先天优势无法发挥，整体经营陷入被动； 二、商圈分析 2.1建材市场是该区域商业核心 依托华凌市场，该区域成为乌鲁木齐最大的建材市场，建材市场总规模在100万平米以上，经营数百类、上千种产品。从片区角度和商圈历史定位而言，该区域基本是建材市场的代名词。 2.2以日用百货、食品、副食品消费为主 伴随该区域周边住宅项目的开发和居民数量的不断增长，该区域逐步从单一的建材类商品供应，向食品、副食品、日用百货等多种产品供应的方向转变。尤其是乌鲁木齐是政府搬迁至该片区，更是促进了该区域快速发展。大量行政事业单位纷纷落户南湖片区，与之相配套的住宅、城市公共配套设施大量兴建，更进一步促进了该区域商业发展和商业机能的完善。 2.3相对独立，自成体系的区域商圈特征 南湖片区作为乌鲁木齐新兴发展的区域，其商业机能相对落后，尤其是服装、百货、耐用消费品类消费，主要依赖周边商圈，尤其依赖北门、中山路和大小西门。 伴随家乐福超市的进驻、国美电器开业，以及金世界购物广场综合商业模式的建立，该片区商业机能不断完善，正形成涵盖多种业态、商品经营品类齐全、满足多层次消费需求的，相对独立又自成体系地区商圈。 三、零售业发展概况 3.1商品力时代，购物相对集中 97年以前，乌鲁木齐的商业零售市场基本处于商品力时代，购物场所相对较少，可供选择的区域不多，市民购物相对集中，主要集中在中山路、大小西门、友好、红山等几个有限商圈。 商品的选择空间相对有限，商业卖场经营情况主要取决于商品品类和数量，这是一个商品力竞争的时代，谁掌控了商品源，谁就是这个时代行业领头羊。 3.