酒店式公寓综合分析.doc

案例项目综合分析 1 案例项目产品特点分析 经过不同城市案例分析，酒店式公寓类产品基本都是拥有星级酒店和高档公寓的一系列硬件优势，并有酒店管理与物业管理的互补性，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。 究其共有特性大致可分为： 目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域，且体量均不是很大。 项目对于周边商业配套的依附性比较明显。 所有项目的主力户型多集中在50--80平方米之间，大户型所占比例相对较少（大户型的功能多设置为豪华行政公寓）。 所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平。 物业管理标准高于同类项目，但还未能完全达到星级酒店标准。 在价格上属于单价较高的项目且物业费较高，但是市场接受度较高，消化能力较强。 公共区域配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。 酒店管理公司均是聘请国内外知名酒店管理公司进行管理。 2 案例项目市场特点分析 目前市场上出现的酒店式公寓按其对周边附属配套的依附性主要涵盖三种类型： 包含在酒店建筑体中的酒店公寓，其配套及物业管理都与酒店相同，北京凯宾斯基、天津泰达国际公寓等； 在新建商务、商业综合区中的酒店公寓楼，如上海协和丽豪酒店式公寓以及尚未公开的北京国贸DNA等； 在已有的商务、商业繁华区或旅游区酒店式公寓，北京国贸公寓、东方广场、上海香港广场酒店服务式公寓、天津诚基公寓等。 研究京津沪三地酒店公寓的市场，其产品卖点基本是来自于以下三方面因素： 开发商以投资回报率吸引买家比较容易，能较快回笼资金； 开发项目产品迎合了投资者的需要，专门用作投资的项目一般面积都不会很大，投资者首次投入资金较小(大多在十几万元)，而回报却比较高，很多投资者都比较相信开发商的承诺； 运营商愿意接受这样的项目。因为酒店式公寓的产权是各个小业主的，而业主购买项目时交纳了公共维修基金，所以对于运营商来说，减去了原本应承担的固定资产的折旧成本，同时物业管理费也由业主分摊了很大一部分，所以运营商经营这类产品的成本比经营正规酒店的成本要低60%以上。 3 案例项目经营手法分析 提供担保委托或加盟 提供担保 委托或加盟 担保方经营者开发商 担保方 经营者 开发商 受托或授权 受托或授权 承租出租受托或回租购买租赁出售回租 承租 出租 受托或回租 购买 租赁 出售 回租 委托或租赁 委托或租赁 使用者投资者 使用者 投资者 上图，实线箭头连线均代表具有契约关系。 经营者包括：酒店管理公司、开发商控股之租赁或经营公司、有酒店管理经验的业主公司、品牌酒店管理公司的加盟商 使用者包括：酒店长租客户 日租型散户 担保方包括：银行 置业担保公司 保险公司 模式一：开发商主导（1） 经营者与开发商之间为控股的母子公司关系，开发商委托经营者代为租赁经营； 经营者与投资者之间是委托租赁或租赁关系（经营者具有转租权） 经营者与使用者之间是租赁关系 开发商与投资者之间是买卖关系 此种模式下，经营者主要为开发商控股之租赁或经营公司（如天津泰达集团旗下泰达国际公寓），开发商须承担一定担保责任，对投资者而言，其保障性完全来源于对开发商的信任，然而从法律关系上讲，向投资者承担责任的是经营公司，因此一旦经营不善，经营公司与开发商之间就会出现相互推诿现象或者干脆开发商转移资金或申请破产，则经营公司通常均无足够赔偿能力，投资者仍将不得保障。最佳规避方法仍是由开发商提供一定固定资产作为抵押并提供担保。 模式二：开发商主导（2） 经营者与开发商之间为纯粹的委托经营关系； 经营者与投资者之间无关系 经营者与使用者之间是租赁关系 开发商与投资者之间是买卖关系和委托租赁关系或租赁关系（开发商具有转租权） 此种模式下，经营者主要为品牌酒店公寓经营商或酒店管理公司（如建国饭店、凯宾斯基、雅诗阁），开发商在出售的同时即与投资者签订回租协议，对投资者而言，其保障性一方面来源于对开发商的信任，另一方面来源于对品牌酒店管理公司的信任。从法律关系上讲向投资者承担责任的直接就是开发商，因此开发商必须提供一定固定资产作为抵押并提供担保，或者有第三方担保公司介入。 究竟采用哪一种经营模式，依照开发商的综合实力、以及城市发展状况会有所不同，但对于投资者来讲，他们普遍认为知名酒店管理公司的介入会降低他们的投资风险。因此在项目销售阶段开发商便会用其未来产品的经营管理者作为其项目的一大卖点。 2.4 综合解析投资型物业应有鲜明特征： 地段决定价值 客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。酒店服务式公寓的生长环境应该在商圈里，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。 服务决定命运 在租务