金源棕榈园定位及产品设计建议书.doc

【金源●棕榈园】项目 物业发展建议及产品设计建议书 【委托机构】 郴州金源房产 【执行机构】 湖南平衡堂智业联盟 【执行时间】 2011年6月15日 【移交形式】 书面文本（含电子版） 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、客户定位：以地缘性中高端客户为主 3 二、市场形象定位 3 三、产品风格及档次定位 3 3.1建筑风格 3 3.2产品档次及物业组合： 4 四、开发强度定位 4 五、规划排布建议 4 六、住宅产品定位 5 6.1户型配比 5 6.2产品附加值提升建议 6 6.3其他附加值提升建议 6 七、商业物业设计建议 7 八、园林景观 7 8.1景观设计风格及主题建议 7 8.1入口标志物建议 8 8.3景观平台 8 九、运动休闲、小品配套（种类、数量）建议…………………………………………………………….9 十、物管建议…………………………………………………………………………………………… 10 附件一：产品参考之户型 11 附件二：景观设计的必要说明……………………………………………………………………………….16 第一部分 项目策划定位 客户定位 以地缘性注重郴州地域文化传承与历史感的有产圈层客户为主。 郴州北城、北湖区老城部分个体户、私营业主； 原郴县（现苏仙区）栖凤渡等地企事业单位人员（该片区公务员及泛公务员）； 同心路改造拆迁的周边原住民（棉麻公司、印务公司、八达股份玻璃、烟厂）； 郴州北部、西部进城客户群中的附近乡镇人员（桂阳、永兴、乃至耒阳南人员）； 开发商收取定金了的某学校教职员阶层。 二、市场形象定位 郴州历史与文化传承的【城市亚度假闲适休娱高层住区】典范；郴州三版优雅门户观景台。 三、产品风格及档次定位（已经坚持了“成本投入可控偏中等”的原则） 1、建筑风格： 本地块建筑风格建议:品质感强的现代简约风格（趋向市场认可度高的简欧风格方向）；色彩搭配：以浅棕色为主，底部搭配深棕色；立面材料：墙砖+局部涂料。 立面参照；或采用宽景阳台 立面参照；或采用宽景阳台 深色铝合金窗近似效果 深色铝合金窗 2、产品档次及物业组合： 中高档点式高层物业：（5.5米全架空首层+30F及以下的住宅）+3F临街裙楼商业 四、开发强度定位 地块开发容积率小于或等于6.8(建议做到6.0) 五、规划排布建议（按郴州规划院城市建规要求，此域应为1级高层布局区域） 1、楼栋排布建议： 1）、将北部18层小高层改成2梯4户的点式29层高层，布局南移满足间距和容积率； 2）、将中部2#栋拔掉，打项目整体性，对1#栋的结构进行适当调整，高度提升至29层； 3）、南部原3、4栋的布局进行调整，仍保留2梯4户点式结构，高度提升至29层。 全部楼栋高层首层建议架空处理，扩充景观面与配套物业，增强互动性和整个楼盘品质。 这样可降低项目密度，腾出更多空间做文化景观、户型结构才可得以优化，同时项目观感更气派，日照问题也得以解决，各楼栋之间相互呼应，更具整体性和精品性。 2、户型排布建议： 户型排布宜南部两房，北部三、四房。 以下为4.73容积率方案（供参考，体块布局可以按楼间距与日照要求优化） 建议方案原方案 建议方案 原方案 如不改善此体块布局，几乎无法规划出 较好甚至只是普通的户型，故；项目区 既然处于1级高层规划区且成本增加甚 微，必须向100米内空中发展降低密度 改变体块布局或蝶形布局。利于成品。 六、住宅产品定位 对比本地其他项目发展现状和市场接受度，结合本项目的核心优势（地段+外部景观+改造后的内部景观）及客户需求来看，只需再打造1-2个客户看得见且直观受惠的亮点即能较好的撬动市场的接受度。这在常德市和长沙均有很成功的经验借鉴。 此1-2个亮点： 其一就是从目前市场上对比项目借鉴而来，即品质感十足的外立面风格打造； 其二为更加直接受惠的面积赠送或户型的灵动性打造——营造“我的空间我做主”的生活（花2房的钱住3房……），使户型具备可改造性，即通过内阳台进行较大面积的赠送（通过价格提升得以获益）。 1、户型配比：原方案户型面积及配比 户型 套型 面积 套数比例 1×1 简约1房 53-61㎡ 灵活10% ２×２ ２房 85-90㎡ 约40％ ３×1 紧凑3房 95-117㎡ 约30% ３×2 舒适3房 121-132㎡ 约20% 修改后的户型面积及配比 1房2+13+1紧凑3房 1房 2+1 3+1 紧凑3房 户型 套型 面积 套数比例 1×1 简约1房 45-50㎡ 约5% ２×２ ２+1房 80-88㎡ 约55％ ３×1 紧凑3房 95-105㎡ 约30% ３×2 3+1房 115-125㎡ 约10% 2、