秀兰地产营销的策略总纲.ppt

【秀兰青岛项目】 营销策略总纲;思路与战略框架;项目营销目标解析;2012年5月底第3批房开盘260套，开盘销售200套。以1栋电梯洋房带2栋高层。;项目全盘开发策略;一期与项目整体目标之间的关系;界定目标;思路与战略框架;;项目位于唐岛湾与保税区、临港产业区三区交界处，隶属于唐岛湾北部片区，属于有待开发的潜力地段。;项目基本经济技术指标;项目总体规划图;;项目配套商业及9班幼儿园，毗邻山景公园;产品;蓄客期;项目小结;思路与战略框架;市场宏观环境;十一五中国经济保持高速发展，十二五承担经济结构调整重任，但经济发展的速度不会有根本的改变。; 中国房地产业走势研判 ——计划经济与市场经济的共生体;市场宏观环境青岛城市属性;一主三辅城市架构，黄岛成为西海岸中心;黄岛区总体规划的八大功能区分布示意图:;市场宏观环境小结;黄岛区总体市场;黄岛区受国家宏观调政策影响明显，年成交波动较大，受09年下半年行情影响，施工面积呈现较大增幅。;根据黄岛区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为四大板块：唐岛湾、薛家岛、香江保、辛黄板块，板块均价依次递减。;各竞争板块拥有特色资源各异，板块特点差异较大。 ;现供总量惊人：317万+336万+165万=818万！ 足够市场消化8年以上.;开发区在售73个项目总面积约317万平米，其中取得预售证楼栋在售约84万平米。而未来1～3年即将销售量约336万平米，未来供应量巨大。;香江保板块;新增土地项目建筑总量板块比重;辛黄板块 ;黄岛区目前在售、潜在、土地建筑总体量约818万㎡，各版块占比如下：;黄岛总体市场小结;竞争市场分析;香江保板块;本案重点竞案分布及分析;项目名称;项目名称;重点竞品分析之—海德公园1号;重点竞品分析之—莱茵小镇;重点竞品分析—盛世江山;重点竞品分析—鲁商蓝岸国际;重点竞品分析—江湾国际;重点竞品分析之—千禧银杏苑;重点竞品分析之—绿岛印象;重点竞品分析—嘉德项目;针对两个项目的规划、景观、园林、产品类型、品牌影响力、销售价格进行点对点对比分析;代表性项目综合评分分析;;开发区营销推广分析-主要媒体渠道接??度;开发区主要项目媒体宣传通路;开发区住宅市场竞品项目推售情况盘点;项目现场氛围的包装展示现场展示在当今项目尤其是高端项目的宣传中起到的作用越来越大，在项目形象完全展示出来之前，项目的现场展示将成为展现项目形象的主要方面。;;;;;;;;样板房系统扫描;;差异化产品形象、创新的推广手法、犀利的营销手段将成为制胜市场的关键！;竞争市场分析--结论：;竞争策略如何取胜？;思路与战略框架;实现目标的问题界定;思路与战略框架;客户定位分析方法;目前开发区住宅市场总体客户状况分类盘点;客户分析之前,先看一下项目一期的产品特点——;海尔·山海湾花园洋房成交客户分析;花园洋房客户形态;;竞争项目高层成交客户分析;高层目标客户描述;;项目所在板块代表个案成交客源情况;香江保板块客源目标结论：; 本案 客源;思路与战略框架;价值论：客户付钱买价值;寻找价值信息（FAB模型）;找到项目的价值;竞争力分析;我们在营销一种生态休闲生活方式;思路与战略框架;区域质素的优良决定了中高档项目的营销方向;成功营销案例借鉴;项目概况： 位置：长沙市晚报大道569号（营盘东路与浏阳河的交界处东北角） 占地面积:120150平方米 建筑面积:415330平方米 总户数:3453 建筑形式：16栋高层塔楼 容积率： 3.0，高层最宽楼距达60米 绿化率:41%. 建筑风格：建筑的设计以现代简约为特点，极具质感、流线感和现代感。 园林风格:泰式园林景观. 资源条件： 浏阳河风光带,芙蓉区滨河尚东板块，蜿蜒美丽的浏阳河环绕，中国第一条红色景观长廊；生态自然景观、浏阳河公园、传统特色饮食文化带、旅游商贸带和“酒吧”文化休闲带， “幽雅、生态、文化、风尚”的长沙城市次中心。 ;长沙;长沙;长沙;长沙;长沙;长沙;长沙;长沙;长沙;长沙;2008年营销战绩;建立中高档住区形象;思路与战略框架;总体战略选择：黄岛房产市场的引领者;; 策略要点; 一期营销策略生成;【战略分解核心图】;1期营销战略实施阶段及目标分解;营销总战略核心点：国际休闲生活方式;思路与战略框架;基于高端产品定位，我们的产品怎么来区隔市场同质化产品的差距呢？;产品优化提升;方案一：走普通版的ART DECO风格，在目前方案基础上进一步优化； 方案二：精装版的ART DECO风格。（参考案例—北京茂华璟都会）。;经典案例：北京茂华璟都会-东方ART DECO 风格;铁艺护栏;普通版与精装版ART DECO的立面对比;２、园林景观设计;园林景观建议;ART DECO风格园林的主要特点：;ART